三、商品房買賣合同解除權的行使

　　根據我國《合同法》第九十六條規定：“主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”行使商品房買賣合同解除權的一方應該履行通知的義務，如果雙方在買賣合同中沒有特別約定，那麼理論上口頭或書面形式均可。通知送達，若對方沒有異議，則合同即告解除。若通知送達後，對方提出異議之訴，主張合同解除的通知人對於合同解除的效力便處於不確定狀態，須由法院或仲裁機構裁判確定。由於目前商品房買賣合同都需到相關行政管理部門辦理買賣合同備案、所有權預告登記和抵押權預告登記，那麼當合同解除時，買賣雙方還需到相關部門辦理各類備案、登記的註銷手續。

　　在行使解除權的這一過程中，如果買賣雙方意見比較一致，雙方互相配合，憑藉雙方簽訂的買賣合同終止協議或者申請人要求撤銷登記的聲明到相關行政管理部門辦理備案、登記註銷手續並無障礙。但是，在實踐中，買賣雙方往往無法達成一致意見。如果僅合同一方主體行使解除權，而另一方主體拒絕解除合同或者拒絕配合辦理相關的手續，那麼根據現有的規定，辦理相關的註銷、登記手續將會比較困難，尤其是出賣人行使合同解除權的，更是無法辦理相關注銷手續。以天津市爲例，根據《天津市房屋權屬登記條例》第五十二條的規定：經預告登記的房屋權利終止的，當事人應當申請註銷預告登記，並提交下列文件：(一)申請書；(二)申請人身份證明；(三)預告登記證明；(四)房屋權利終止的證明。條例中所指的“當事人”往往是指預告登記的權利人，即買受人或者買受人的貸款銀行。那麼在現有的制度框架下，出賣人無法提出註銷登記。如果買受人不配合辦理註銷手續，出賣人只能通過司法途徑，在人民法院、仲裁機構作出生效的判決、裁定、裁決、調解書以證明買賣合同終止後，出賣人憑人民法院、仲裁機構已經發生法律效力的文書及協助執行通知書才能申請撤銷預告登記[7]，而漫長的司法途徑往往會讓出賣人錯過最佳的銷售時機。

　　因此建立快捷、有效的備案、登記註銷制度是必要的。對此，筆者認爲對這類事實證據充足、法律關係清晰的商品房買賣合同解除糾紛案件，原則上可以適用速裁程序，儘快判決，當然如果是某些較爲複雜的特例應當除外。另外買賣雙方有必要在買賣合同中約定相應的條款，明確發生合同解除情形時，如果合同一方主體要求解除合同的，另一方應當履行辦理相關注銷登記手續的配合義務；同時約定有效的違約責任，促使雙方相互配合辦理相關注銷手續。

　　四、商品房買賣合同解除權行使的法律後果

　　合同解除權行使的法律後果就是合同的權利義務的終止。《合同法》第九十七條規定：“合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。”這是合同解除後法律後果一般規定，商品房買賣合同當然適用，但是又因爲商品房買賣合同的特殊性，較之於一般合同解除後的法律後果，其有幾種特殊法律情形：

　　(一)合同解除後的違約責任承擔

　　根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條、第八條、第九條的規定，對因出賣人隱瞞事實或者發佈虛假信息等其他與買賣合同約定的事實不符的，買受人除了可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。因而，該賠償責任具有了懲罰性質，而不只是起填補作用了。這也主要體現了對買受人的權益保護。因爲在簽訂買賣合同時，買賣雙方對房屋的信息掌握是不平等的，出賣人佔據了絕對的優勢地位。尤其是在期房買賣中，買受人對房屋本身無法直接地瞭解，同時房屋本身存在着衆多不確定性，司法解釋如此規定，對於傾向保護買受人權益也是合理的。

　　另外司法解釋第十六條對違約金的數額做了特殊規定，如果違約金超過了造成的損失30%則應當減少；如果約定的違約金低於造成的損失，可以增加至實際的損失額。此規定是爲了體現我國民法中的等價有償原則，防止過分不公平的事情發生。對於實際損失的計算，司法解釋第十七條的規定：如果是買受人違約，那麼出賣人的實際損失主要是購房款的利息損失；而如果是出賣人違約，則是買受人的租金損失。總體而言，司法解釋的規定使損失賠償和違約責任的認定提供較爲可操作性的依據。

　　(二)對關聯合同的影響

　　由於商品房買賣的特殊性，商品房買賣簽訂後，買受人如果選擇按揭付款的方式，必然需要與銀行簽訂商品房擔保貸款合同。由於商品房買賣合同與貸款合同並非主從合同，一方面商品房買賣合同的解除並不當然地就導致貸款合同的解除；但另一方面由於貸款合同的特殊性，一旦買賣合同解除，貸款合同的目的性就無法實現，所以買賣合同與貸款合同本質上是兩個合同關係，同時兩者之間存在關聯性。

　　對此司法解釋第二十四條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”在此存在的問題就是出賣人是否可以請求解除貸款合同。從合同主體的相對性來說，貸款合同的當事人爲買受人和銀行，出賣人不屬於合同當事人，無權提出解除貸款合同之訴。那麼如此可能導致的後果就是買賣合同解除，但是貸款合同仍未解除，所涉房屋仍被設定了預告抵押，影響了房屋的二次銷售。

　　而根據司法解釋第二十五條的規定：以擔保貸款爲付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作爲有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合併審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合併審理。按照該條款規定，在通過法院訴訟解決的過程中，買賣合同與貸款合同是否合併審理，是否能夠被同時解除，其決定權完全被掌握在擔保權人手中。另外該解釋也沒有明確規定，如果銀行先提出解除貸款合同，而後買受人提出解除買賣合同的，能否進行合併審理。這無論是在對買賣合同雙方當事人的權利義務保護還是從訴訟成本、訴訟效果的角度看都缺乏科學性。因爲如果僅解除了買賣合同，對於出賣人而言，房屋因仍被設定了預告抵押權，存在權利瑕疵，現實中難以恢復“原狀”再行出售；對於買受人而言，從合同履行的角度來說還需向銀行還本付息。另外從訴訟角度而言，也增加了訴訟成本，同時也不利於判決的執行。

　　對此筆者認爲，在買賣合同和貸款合同中，買受人同時是兩個合同關係的主體，相較於強大的開發商和銀行，買受人顯然處於弱勢地位，那麼法律有必要在此對買受人的利益保護作出傾斜。因此筆者認爲，人民法院在處理商品房買賣合同和貸款合同糾紛當中，如果買受人同時提出解除買賣合同和貸款合同或者買受人作爲被告一方提出解除買賣合同或貸款合同的，人民法院可以將兩個合同糾紛合併審理。這既有利於保護買受人的利益也有利於定紛止爭，避免累訴。

　　(三)商品房買賣合同解除後稅款的承擔

　　房地產稅是指以房產和地產爲課稅客體的稅賦，具體而言，是指直接以房產爲計稅依據或主要以房地產開發經營流轉行爲爲計稅依據的稅賦。依據我國現行稅法規定，我國商品房銷售過程中買賣雙方應當繳納的稅款有營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房地產所得稅、契稅、印花稅。其中出賣人需承擔的稅賦有營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房地產所得稅、印花稅，而買受人需要承擔的稅費主要有契稅和印花稅。

　　上述各項賦稅繳納的前提都是買賣雙方簽訂了商品房買賣合同，形成了一個房屋買賣交易的關係。那麼如果雙方解除了商品房買賣合同，那基於此繳納的稅款是否可以退還？對此，我國現有的法律法規對除契稅外的其他稅款並未作出明確規定。根據2011年財政部和國家稅務總局聯合頒佈的《關於購房人辦理退房有關契稅問題的通知》，對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記後退房的，不予退還已納契稅。由此可見，契稅是否可以退還以是否辦理房屋權屬登記爲界。那麼對於其他稅款，筆者認爲除印花稅外的營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅和房地產所得稅，在雙方解除了買賣合同之後是否應該退，應該如何退還仍需進一步明確規定，避免對出賣人的重複徵稅。另外，對於合同一方已繳納的稅款，如果在合同解除後依法不可以退還的，那麼無法退還的已繳稅款對納稅一方而言應當計入實際損失，可以依照過錯責任原則來承擔，由導致合同解除的過錯一方承擔；若均無過錯的，雙方共同承擔；若均有過錯，則按照比例承擔，總之以保護守約方利益爲原則。

　　五、結語

　　各地頻現的“房鬧”，有小打小鬧者，亦有血腥大鬧者；雖有部分合理訴求者，卻不乏更多的無理取鬧者。以鬧維權，以鬧取勝，實則反映的是房鬧者們“契約精神”的缺失，違反了最基本的誠實信用原則，因此“房鬧”行爲不但不值得提倡，更應當通過有效途徑加以規制。法治是市場經濟發展的必要前提，房地產市場也毫無疑問應當建立在法治基礎上。針對“房鬧”而言，一方面業主不能以“鬧”而獲利；另一方面政府也不能因“鬧”而忽視法律和制度，插手干預市場。唯獨通過建立完善有效的法律制度，在制度層面規範市場行爲，定紛止爭，才能促進市場的長期健康有序發展。

【本文由天津觀典律師事務所李東光 厲永剛律師撰寫，不代表本網觀點】