摘要：“房鬧退房”在法律意義上實爲商品房買賣合同的解除。商品房買賣合同的解除一方面適用合同法一般合同解除的規則，另一方面還應遵守法律對此的特殊規定。本文從商品房買賣合同解除的事由、解除權的行使、解除後的法律後果等幾個方面對商品房買賣合同解除問題進行簡要分析。

　　關鍵詞：房鬧商品房買賣合同解除

　　2011年10月，上海某樓盤降價團購促銷，竟引發上百名業主衝擊售樓處，由羣體抗議上升爲暴力打砸。[1]2012年5月3日至5日，杭州接連發生3起“房鬧”事件。而近半年來，杭州發生“房鬧”近二十起。[2]隨着樓市調控政策的加碼，各地房價下滑，“房鬧退房事件”在多個城市上演。而“退房”在法律意義上實爲商品房買賣合同解除。那麼業主是否有權就開發商降價爲由行使商品房合同解除權？解除權又該如何形式？合同解除後的法律後果又該如何承擔？本文筆者試圍繞商品房買賣合同解除問題對此進行分析。

　　一、商品房買賣合同解除概述

　　合同解除是指合同有效成立後，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關係自或者僅向將來消滅的行爲。[3]設定合同解除權的法律意義在於允許合同一方或雙方根據法定或者約定的條件，及時採取措施防止損失發生或者避免損失擴大。合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。一般合同的解除法律關係明確，法律後果也較爲簡單。而相較於一般的合同，商品房買賣合同往往涉及標的特殊、履行過程持續較長，涉及的法律關係較爲複雜。

　　商品房買賣合同的解除權是指合同有效成立後履行完畢前，當具備合同解除條件時，當事人一方或雙方在法定期限內依據法律規定或合同約定所行使的解除合同的權利。其法律意義在於保障房屋的出賣人或者買受人可採取措施防止損害發生或者避免損失擴大並獲得法律救濟。在訂立商品房買賣合同的過程中，出賣人往往佔據了優勢地位，而在合同履行過程中，尤其是在期房買賣中，房屋本身也存在較大的不確定性，因此在法律保護上有必要向購房人傾斜。在買賣合同履行的過程中，如果是採取分期付款形式，買受人和銀行還要簽訂商品房擔保貸款合同，買賣合同的解除則必然影響貸款合同的履行，對此能否恰當處理兩個合同的關係會直接影響各方的利益和房屋的再次交易。此外，買賣合同解除後，買賣雙方基於交易行爲而繳納的各類稅款問題也是一個值得探討和關注的問題。

　　二、商品房買賣合同解除的事由

　　商品房買賣合同的解除事由包括法定事由和約定事由。

　　(一)法定事由

　　根據合同法第九十四條的規定一般合同解除的法定事由主要有五類：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行爲表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行爲致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。在此基礎上《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“司法解釋”)對商品房買賣合同中的遲延履行、根本違約及一些特殊情形做了進一步明確的規定：

　　其一、遲延履行在商品房買賣過程中主要表現爲：(一)出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經催告後三個月合理期限內仍未履行的，當事人另有約定的除外；(二)商品房買賣合同約定或者法律規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的等。[4]

　　其二、商品房買賣合同根本違約的情形包括以下七種：(一)商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人，即所謂的“一房二賣”；(三)出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；(四)出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；(五)出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實；(六)因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經覈驗確屬不合格的；(七)房屋質量問題嚴重影響買受人正常居住使用的。[5]

　　其三、法律規定的其他情形。由於商品買賣合同中，涉及的標的物——房屋很多屬於在建的期房，房屋本身存在着不確定性，因此司法解釋規定了以下兩種情形的解除權：(一)出賣人交付使用的房屋套內面積或建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的；(二)在簽訂預售合同後開發商擅自變更規劃設計未通知購買人或者購買人不同意的。另外法律規定的其他解除情形還有：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的。[6]

　　從上述分析可以看出，商品房買賣中，現有的法律規定賦予了買受人更多的解除權，這主要是因爲在商品房買賣當中，買受人主要爲自然人個體，相較於強大的出賣人——開發商，買受人往往處於一個弱勢地位。賦予買受人更多的解除權，實則是爲出賣人設定了更多的約束義務，促使出賣人更好地履行合同。

　　(二)約定事由

　　約定條件是指商品房買賣合同的當事人雙方通過簽訂新合同直接約定解除合同或通過在原合同的具體條款中規定解除合同的條件，當條件成就時，雙方依約解除合同。

　　在此，法律賦予了合同雙方當事人更多的自主權，在不違反法律強制性規定的前提下，合同雙方完全可以根據意思自治原則，對雙方共同認同的事由約定合同解除權。如前文提到的“房鬧退房現象”，“退房”實則就是解除合同，在沒有合同約定的條件下，老業主的訴求只能被認定是無理要求，沒有法律依據。但是如果雙方在訂立合同時就約定，如果在一定期限內同一樓盤的房屋售價降價超過一定幅度，買受人享有合同解除權，那麼老業主的“退房”要求才能有依據。

【本文由天津觀典律師事務所李東光 厲永剛律師撰寫，不代表本網觀點】