天津市商品房管理條例

　　(2002年10月24日天津市人民代表大會常務委員會公告第五十七號)

　　第一章總則

　　第一條爲了規範本市商品房市場秩序，維護商品房交易當事人的合法權益，保證商品房的質量，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》和有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本條例。

　　第二條本條例適用於本市行政區域內新建商品房的建設、交付使用、銷售及相關管理活動。已經出售交付使用的商品房再上市的交易活動，不適用本條例。

　　第三條商品房建設應當規範設計，科學施工，嚴格驗收，保證質量。商品房交易應當遵循自願公平、等價有償、誠實信用的原則。

　　第四條建設行政主管部門負責本市商品房建設和交付使用管理工作。

　　房地產行政主管部門負責本市商品房銷售管理工作。其他有關行政主管部門按照各自職責，做好商品房的相關管理工作。

　　第二章商品房建設和交付使用

　　第五條房地產開發企業開發建設商品房，應當依法取得開發資質，遵守法定開發建設程序，執行工程建設標準，按期交付合格商品房。

　　第六條房地產開發企業開發建設商品房，應當有不低於項目總投資額百分之三十的項目資本金。

　　房地產開發企業向市建設行政主管部門申報商品房建設投資計劃時，應當提供商品房項目資本金證明。商品房建設投資計劃經批准後，資本金應當用於本商品房項目的開發建設，不得挪作他用。建設行政主管部門應當對商品房項目資本金的使用進行監督管理。

　　第七條商品房開發建設應當進行分階段驗收。商品房的地基、基礎、主體結構工程在各階段完工後，房地產開發企業應當組織勘察、設計、施工、工程監理等有關單位進行階段驗收；未經階段驗收或者階段驗收不合格的，不得進入下一階段的施工和進行竣工驗收。

　　第八條房地產開發企業應當對其開發建設的商品房項目的質量承擔責任。勘察、設計、施工、工程監理等單位應當依照法律、法規的規定和合同的約定，對房地產開發企業承擔相應的質量責任。

　　第九條供水、供電、供氣、供熱、排水等施工單位，應當按照與房地產開發企業簽訂的配套工程建設合同組織施工，確保工程質量，按期交付驗收。供水、供電、供氣、供熱、排水等專業經營服務單位，應當自房地產開發企業提出配套工程竣工驗收申請之日起七個工作日內驗收完畢；驗收合格的，應當在三個工作日內，向房地產開發企業出具配套證明。

　　第十條房地產開發企業開發建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門核發的住宅商品房准許交付使用證後，方可交付使用。

　　第十一條申請領取住宅商品房准許交付使用證，應當提供下列材料：

　　(一)竣工驗收報告；

　　(二)建設工程規劃驗收合格證；

　　(三)供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；

　　(四)非經營性公建配套證明。

　　建設行政主管部門應當自接到申請之日起七個工作日內，完成審覈工作；符合條件的，核發住宅商品房准許交付使用證。住宅商品房准許交付使用證按幢發放。

　　第十二條房地產開發企業將住宅商品房交付使用時，應當向購房人明示住宅商品房准許交付使用證，提供商品房質量保證書和商品房使用說明書。

　　商品房質量保證書應當列明保修範圍、保修期限、保修責任和保修單位等內容。商品房使用說明書應當說明商品房的承重結構、管線部位、不得拆改部位、承重荷載和其他使用注意事項。

　　第十三條房地產開發企業應當按照法律、法規的規定和商品房質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品房保修期應當自房地產開發企業將商品房交付購房人之日起計算。

　　第十四條房地產開發企業應當自商品房竣工驗收合格之日起三十日內，按照國家和本市規定，申請辦理商品房所有權初始登記。

　　商品房所有權初始登記後，房地產開發企業應當在商品房交付使用十日內，書面通知購房人辦理商品房所有權轉移登記手續和土地使用權登記。購房人在接到房地產開發企業書面通知之日起三十日內到房地產行政主管部門辦理商品房所有權轉移登記；房地產開發企業應當給予協助。房地產行政主管部門應當自受理之日起三十日內核發房屋所有權證。

　　第三章商品房銷售和合同

　　第十五條商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

　　本條例所稱商品房現售，是指房地產開發企業將已經完成所有權初始登記和取得准許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房價款的行爲。本條例所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房人，由購房人支付房價款的行爲。

　　第十六條商品房銷售實行許可證制度。

　　房地產開發企業在銷售商品房前，應當向市房地產行政主管部門申請領取商品房銷售許可證。未取得商品房銷售許可證的，不得以任何形式銷售商品房。商品房銷售許可證按幢發放。商品房銷售完畢的，市房地產行政主管部門應當註銷商品房銷售許可證。

　　第十七條房地產開發企業申請領取商品房銷售許可證，應當具備下列條件：

　　(一)法人資格和相應的房地產開發資質等級；

　　(二)取得合法的國有土地使用權；

　　(三)經批准的商品房建設投資計劃、建設工程規劃和施工許可；

　　(四)已按照規定交納基礎設施配套費用；

　　(五)有已經備案的物業管理方案或者簽訂的前期物業管理合同；

　　(六)商品房項目開發建設達到市人民政府規定的工程形象部位；

　　(七)施工進度和竣工交付日期；

　　(八)商品房銷售方案。經審查符合上述條件的，房地產行政主管部門應當自收到申請之日起十個工作日內核發商品房銷售許可證。

　　第十八條房地產開發企業取得商品房銷售許可證後，可以自行銷售商品房，也可以委託具有資質的房地產經紀機構代理銷售商品房。已經取得銷售許可證的預售商品房整體轉讓的，雙方應當向房地產行政主管部門辦理商品房銷售許可證變更登記手續，並且通知購房人。轉讓人對購房人的權利和義務由受讓人承擔。

　　第十九條房地產開發企業委託具有資質的房地產經紀機構銷售商品房的，應當簽訂委託合同，並出具委託書。委託書應當明確商品房的名稱、坐落地點、範圍和委託權限、委託期限等內容。

　　第二十條房地產開發企業銷售商品房時，應當遵守下列規定：

　　(一)向購房人出示商品房銷售許可證；

　　(二)不得在商品房買賣合同約定的價格之外，另行收取其他費用；

　　(三)不得在未解除商品房買賣合同前，將作爲合同標的物的商品房再行銷售給他人；　(四)出售已經設定抵押的商品房，應當書面徵得抵押權人同意，並書面告知購房人。

　　第二十一條房地產經紀機構代理銷售商品房時，除應當遵守本條例第二十條的規定外，還應當向購房人明示營業執照、房地產經紀機構資質證書和房地產開發企業出具的委託書。不得代理銷售無商品房銷售許可證的商品房。

　　第二十二條房地產開發企業銷售或者委託房地產經紀機構代理銷售商品房的，應當與購房人訂立書面形式的商品房買賣合同。合同雙方可以採用房地產行政主管部門和市工商行政管理部門制發的商品房買賣合同示範文本。房地產開發企業與購房人應當自商品房買賣合同簽訂之日起三十日內，到房地產行政主管部門辦理商品房買賣合同備案；其中預售商品房買賣合同，還應當按照規定到有關行政主管部門備案。

　　第二十三條商品房買賣合同應當主要載明下列事項：

　　(一)房地產開發企業、購房人、委託代理人的名稱；

　　(二)商品房項目的名稱、地點、樓號、房號；

　　(三)標有國際通用座標的房屋平面圖；

　　(四)商品房的建築面積、套內建築面積、套內使用面積和分攤的共有建築面積；

　　(五)商品房的共用設施和設備；

　　(六)商品房的質量標準、裝飾裝修標準和室內設備；

　　(七)商品房的交付使用條件和日期；

　　(八)商品房的計價方式和總價款；

　　(九)付款方式和時間；

　　(十)商品房面積誤差處理方式；

　　(十一)房屋設計、環境佈局和設計、環境變更約定；

　　(十二)爭議處理方式；

　　(十三)違約責任；　(十四)雙方約定的其他事項。

　　第二十四條房地產開發企業預售商品房時向購房人提供的售樓說明書，經雙方約定，可以作爲商品房買賣合同的內容。售樓說明書應當包括位置圖示、佈局圖、平面圖、裝修、公用設施、交付使用日期、物業管理方案等內容。

　　第二十五條商品房銷售可以按套(單元)計價、也可以按建築面積或者套內建築面積計價。預售商品房不適用按套(單元)計價方式。商品房買賣合同載明的商品房建築面積與房地產行政主管部門核發的房屋所有權證書載明的建築面積不符時，以房屋所有權證書載明的建築面積爲準。

　　第二十六條按套(單元)計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在商品房買賣合同中直接約定總價款。

　　第二十七條當事人在商品房買賣合同中，對面積誤差處理方式未作約定的，按照以下規定處理：

　　(一)面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)的，據實結算房價款；

　　(二)面積誤差比絕對值超出百分之三時，購房人有權退房。購房人退房的，房地產開發企業應當在購房人提出退房之日起三十日內，將購房人已付房價款退還給購房人，同時支付已付房價款利息。購房人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)部分的房價款由購房人補足，超出百分之三部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸購房人；產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在百分之三以內(含百分之三)部分的房價款由房地產開發企業返還購房人，絕對值超出百分之三部分的房價款，由房地產開發企業雙倍返還購房人。面積誤差比＝(產權登記面積-合同約定面積)／合同約定面積×100%

　　第二十八條購房人與房地產開發企業爲訂立商品房買賣合同約定訂立日期，購房人交付定金的，房地產開發企業不按期訂立合同的，應當向購房人雙倍返還定金；購房人不按期訂立合同的，購房人交付的定金不予退還。在約定訂立合同的日期內，雙方就合同條款不能達成一致時，房地產開發企業應當向購房人返還定金。

　　第二十九條房地產開發企業改變商品房買賣合同中約定的房屋設計和環境佈局，應當在變更前徵得購房人的書面同意。房地產開發企業未徵得購房人書面同意而變更的，購房人有權解除合同，房地產開發企業應當退還購房人已付商品房房價款和利息，並按照合同的約定承擔違約責任。

　　第三十條購房人將預購的商品房在初始登記交付使用前轉讓給他人的，應當按照下列規定辦理：

　　(一)尚未付清商品房總房價款的，轉讓人應當事先徵得房地產開發企業的同意；

　　(二)已付清商品房總房價款的，轉讓人應當與受讓人訂立預購商品房轉讓合同，並書面通知房地產開發企業；

　　(三)貸款購房的，轉讓人應當事先徵得貸款銀行同意，有保證人的應當徵得保證人同意；

　　(四)轉讓人和受讓人應當自簽訂預購商品房轉讓合同之日起三十日內，持原商品房買賣合同和預購商品房轉讓合同向房地產行政主管部門備案。預購的商品房轉讓後，原商品房買賣合同載明的權利義務隨之轉移。

　　第四章商品房廣告

　　第三十一條發佈商品房銷售廣告，應當明示房地產開發企業的名稱、商品房坐落地點、商品房銷售許可證的證號。委託代理銷售商品房的，應當明示代理銷售機構。

　　第三十二條商品房銷售廣告中關於商品房的名稱、坐落地點、結構、房型、朝向、面積、裝修、設備、質量、供熱、供氣、供水、供電、排水、配套設施以及環境等內容的表示、圖示，應當真實、準確、清楚。對商品房銷售廣告中明示的事項，購房人有權要求在商品房買賣合同中作出約定。

　　第三十三條廣告經營者、廣告發布者應當依法查驗有關證明文件，覈實商品房銷售廣告的內容。對內容不真實或者沒有商品房銷售許可證的商品房銷售廣告，廣告經營者不得提供設計、製作、代理服務，廣告發布者不得發佈。

　　第五章爭議解決

　　第三十四條購房人和房地產開發企業對商品房結構安全質量有爭議的，一方可以委託有資質的工程質量檢測鑑定機構進行鑑定。經鑑定，商品房有安全使用質量問題的，鑑定費用由房地產開發企業承擔；沒有安全使用質量問題的，鑑定費用由購房人承擔。在合理使用年限內，商品房地基基礎和主體結構不能安全使用的，購房人有權退房，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

　　第三十五條在保修期限內，商品房存在不影響安全使用的質量缺陷的，房地產開發企業應當在五日內予以勘察、維修；給購房人造成損失的，應當承擔賠償責任。賠償範圍包括因維修造成損壞的修復費用、誤工損失和其他直接經濟損失。

　　第三十六條購房人和房地產開發企業因商品房發生爭議的，可以自行協商解決；協商解決不成，購房人提出要求的，由以下有關行政主管部門處理：

　　(一)因商品房設計、質量和配套等問題發生的爭議，由建設行政主管部門負責處理；

　　(二)因商品房銷售、面積、房屋所有權證書和物業管理等問題發生的爭議，由房地產行政主管部門負責處理；

　　(三)因商品房價格和收費問題發生的爭議，由價格主管部門負責處理；

　　(四)因商品房規劃問題發生的爭議，由規劃行政主管部門負責處理；

　　(五)因商品房廣告問題發生的爭議，由工商行政管理部門負責處理。

　　房地產開發企業應當接受前款規定的行政主管部門就商品房爭議問題進行的詢問和調查，不得拒絕和阻撓。上述行政主管部門應當自受理商品房爭議之日起三十日內作出處理。其中受理的商品房爭議涉及應當由其他相關行政主管部門處理的，受理的行政主管部門應當自受理之日起十日內，移送相關行政主管部門處理。

　　第三十七條因商品房質量問題或者商品房買賣合同中約定的事項，或者房地產開發企業承諾的事項，購房人與房地產開發企業發生爭議的，可以依照法律規定和商品房買賣合同的約定，直接向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　第六章法律責任

　　第三十八條房地產開發企業有下列行爲之一的，建設行政主管部門責令改正，並可處以十萬元以下罰款：

　　(一)違反本條例第七條規定，未經階段驗收或者階段驗收不合格而進入下一工序施工的；

　　(二)違反本條例第十條規定，未取得住宅商品房准許使用證而將住宅商品房交付使用的；

　　(三)違反本條例第十二條第一款規定，未向購房人提供商品房質量保證書和商品房使用說明書的；　(四)違反本條例第三十五條規定，發現商品房質量問題，房地產開發企業未按期勘察、維修的。

　　第三十九條違反本條例，有下列行爲之一的，由房地產行政主管部門給予行政處罰：

　　(一)房地產開發企業違反本條例第十四條第一款規定，未按期申請辦理房屋所有權初始登記的，責令限期辦理，並可處以五萬元以上二十萬元以下罰款；

　　(二)房地產開發企業違反本條例第十六條和第十八條規定，未取得商品房銷售許可證擅自銷售商品房或者委託代理銷售商品房的，責令停止銷售活動，並可處已收預付款百分之一以下罰款；

　　(三)房地產經紀機構違反本條例第十八條規定，未取得資質證書擅自從事商品房代理銷售活動的，責令停止代理銷售活動，沒收違法所得，並處以十萬元以上二十萬元以下罰款；

　　(四)房地產經紀機構違反本條例第二十一條規定，代理銷售無商品房銷售許可證的商品房的，責令停止代理銷售活動，沒收違法所得，並處以五萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房地產經紀機構資質；　(五)房地產開發企業違反本條例第二十二條第二款規定，未辦理商品房買賣合同備案的，責令改正；拒不改正的，處以一萬元以下罰款。

　　第四十條房地產開發企業、房地產經紀機構違反本條例第二十條規定，將未解除商品房買賣合同的商品房銷售給他人的，房地產行政主管部門責令退還購房款，並處以商品房售價三倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十一條違反本條例第三十一條、第三十二條、第三十三條規定的，工商行政管理部門依照《中華人民共和國廣告法》的有關規定予以處罰。

　　第四十二條供水、供電、供熱、供氣、排水等專業經營服務單位違反本條例第九條第二款規定，未按期向房地產開發企業出具配套證明的，建設行政主管部門責令改正，並可處以五萬元以上十萬元以下罰款；給房地產開發企業造成損失的，應當承擔賠償責任。

　　第四十三條違反本條例第十一條第二款、第十七條第二款規定，對符合規定的商品房准許交付使用、銷售許可或者所有權初始登記的申請，未按期核發、拒不核發許可證或者進行登記的，對直接責任人員由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分。

　　第四十四條有關行政主管部門的工作人員在商品房建設、銷售和交付使用管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章附則

　　第四十五條本條例自2002年12月1日起施行。