案件回放：

　　李先生幾年前在本市東麗區購買了一套商品房，當時，李先生與某房地產開發公司簽訂了協議書，總房款40萬元，李先生在簽訂協議書之後，支付了部分房款23萬元，可是，李先生給了房款之後，某房地產開發公司卻遲遲不與李先生簽訂正式的商品房買賣合同。後來，李先生聽說某房地產開發公司其實早已經將房子賣給了別人，於是，李先生便找到某房地產開發公司覈實此事，某房地產開發公司否認了此事，但是，某房地產開發公司告訴李先生，可以暫緩交納剩餘房款，如果不能簽訂正式商品房買賣合同、無法辦理產權證的話，李先生可以退房，並且會賠償李先生的損失。因此，李先生便放心地繼續住着這間房。

　　可李先生沒有想到的是，這一拖就是三年，他越想越覺得事有蹊蹺。去年4月份，李先生終於將某房地產開發公司告上法庭，經過法院調查取證，李先生才得知自己住着的房屋早於1997年就已被某房地產開發公司賣給了他人，因此，某房地產開發公司才遲遲不予李先生簽訂正式的買賣合同，李先生也就不能辦理房產證。李先生認爲某房地產開發公司的行爲是“一房兩賣”，要求某房地產開發公司退還房款23萬多元以及這些年的利息4萬多元，並且承擔23萬元的賠償責任。庭審過程中，某房地產開發公司辯稱，因爲雙方並未簽訂正式的商品房買賣合同，且雙方簽訂合同時，已經告訴李先生房屋設定了抵押貸款，因此可以返還房款23萬元，但不同意李先生的其他訴訟請求。庭審中，某房地產開發公司未向法庭提交任何證據材料。

　　法院判決：

　　承認協議書爲房屋買賣合同賣方退還房款及利息並賠償損失

　　法院經審理認爲，原告李先生和被告某房地產開發公司之間簽訂的協議書應視爲商品房買賣合同，某房地產開發公司在將房子賣給李先生之前，已與他人簽訂了正式的房屋買賣合同，並已在房屋管理部門備案登記，該事實在賣給李先生房屋時對其進行了隱瞞，致使簽訂的協議無法履行，某房地產開發公司的行爲屬於根本違約，亦屬欺詐行爲。法院一審判決撤銷原、被告之間簽訂的房屋買賣協議書，被告返還原告已付房款人民幣23萬元，給付已付房款利息4萬多元，並且賠償原告經濟損失10萬元人民幣。某房地產開發公司不服一審判決上訴，二審維持一審原判，同時補判李先生在收到判決款項後三日內，將涉案房屋交給某房地產開發公司。

　　律師提醒：

　　市民在購買商品房時要特別注意“商品房買賣合同”的式樣，正規的開發商會與購房者簽訂房地產主管部門和工商管理部門制發的正式商品房買賣合同，而非“購房協議”、“內部認購協議”之類的合同，市民還要注意的是有的開發商企業是用正式的商品房買賣合同的複印件與購房者籤合同，然後蓋上開發商的公章，上述等等的非正式的購房合同都可能日後發生房屋糾紛。光簽訂正式的商品房買賣合同還不夠完整，需要在簽訂商品房買賣合同的三十日內，到房地產行政主管部門辦理商品房買賣合同備案。在購房過程中，備案的環節是相當重要的，因爲只有登記備案，不動產物權才屬於購房人，僅僅簽訂購房合同只能證明債權的存在，不能證明物權的存在。在本案中，李先生的情況就屬於此，李先生只與房地產開發商簽訂了購房協議書，交付了部分房款，取得了房屋，但房地產開發商並未與李先生到房管部門辦理登記備案手續，所以李先生遲遲拿不到房屋所有權證書，李先生沒有想到他買房時開發商早就將房屋賣給了他人。市民應注意的是，如果開發商沒有與購房人在法律規定的時間內辦理登記備案手續，肯定開發商存在一定的問題，可以肯定的說購房者購買的房屋存在抵押、已賣等情況，故市民在購房熱的現階段，一定要擦亮眼睛，注意防範，多瞭解相關法律規定，切勿由於購房心急而給自己造成更大的經濟損失。

　　法條連接：

　　1、《天津市商品房管理條例》第22條規定：房地產開發企業銷售或者委託房地產經紀機構代理銷售商品房的，應當與購房人訂立書面形式的商品房買賣合同。合同雙方可以採用房地產行政主管部門和市工商行政管理部門制發的商品房買賣合同示範文本。

　　房地產開發企業與購房人應當自商品房買賣合同簽訂之日起三十日內，到房地產行政主管部門辦理商品房買賣合同備案；其中預售商品房買賣合同，還應當按照規定到有關行政主管部門備案。

　　《物權法》第14條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記薄時發生效力。

　　《最高法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第9條規定：出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

　　(一)故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

　　(二)故意隱瞞所受房屋已經抵押的事實；(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者爲拆遷補償安置房屋的事實。

【本文由天津才高律師事務所翟曉鍵律師撰寫，不代表本網觀點】