案情簡介：

　　王某爲某一小區的業主，小區設計爲自行供暖，在入住之初及入住後的三年時間裏，都是由A物業公司爲小區業主提供物業服務，代收小區供暖費，王某在入住之初就與A物業公司簽訂物業服務合同，在合同中，王某與A物業公司約定，王某不接受小區的集中供暖，其供暖問題自行解決。合同簽訂後，A物業公司將王某家的供暖閥門關閉，暖氣不流經王某的房屋，另外物業公司在小區供暖閥門箱外加設一把明鎖，鑰匙由物業公司保管。此後，小區物業公司進行了更換，由B物業公司爲小區業主提供物業服務，約定由B物業公司爲小區提供供暖服務並收取供暖費用。但未與小區業主簽訂新的物業服務合同。後B物業公司將王某訴至法院，要求其支付取暖費共計人民幣2萬元整。

　　法院判決：

　　1.判決被告支付原告公攤部分的取暖費1670元；

　　2.駁回物業公司的訴訟請求。

　　律師評析：

　　天津允公律師事務所張鑫律師表示，在法院審判中認定，王某在入住之初與A物業公司之間簽訂的物業服務合同以機構明確約定王某採用自行供暖，不享受小區的集中供暖，王某亦未實際接收供暖服務，故王某不負有交納供暖費的義務。

　　由於供暖費的給付應當以業主是否實際接收了供暖服務爲依據，王某與A物業公司簽訂的合同中關於自行供暖的約定是有效的，因爲事實上，小區的供暖設施是進門入戶並且每戶都有閥門控制，所有的閥門都又是集中管理，個人基本上無法控制取暖的設施，這種供暖設施的安排也就意味着業主可以自行選擇是否接收供暖服務，那麼王某與物業公司的約定的事項是可以自行選擇的。因而，這種約定只要是當事人雙方合意並且自願的情況下做出的，都是有效的。物業合同在法律屬性上屬於民事合同的一種，具有一般民事合同的共同特點，如平等性、當事人意思自治和自願性、具有對價關係等。同時基於物業服務的特殊性，物業服務也有自己的特點，但無論其如何特殊都脫離不開其民事合同的本質。

　　本案中法院最終駁回原告的訴訟請求的依據並不是王某與A物業公司之前簽訂的物業合同，而是依據王某在更換物業公司之後並未接受過供暖服務，物業公司將王某家供暖閥門關閉並一直鎖上的事實。因爲王某與A物業公司之前簽訂的合同只是約定了王某與A物業公司的權利義務關係，之後雖更換了物業公司，但是王某並未與新的物業公司簽訂合同或者進行過其他特殊的約定，故對雙方之間的權利義務並沒有進行明確細緻的約定。故不能將王某之前簽訂的合同中的權利義務轉嫁到新的物業公司身上。

　　法院爲什麼判令被告支付原告公攤部分的取暖費呢？原因在於業主不僅是享有專有部分還有共有部分的所有權人，在實際面積中既包括房屋的使用面積，還包括經過公攤的建築面積。根據法律法規的規定，需要進行公攤的部分包括電梯間、走廊、設施間、物業服務用房等樓房的共用部位，對於已經公攤給各個業主的共用部分，在冬季必須要接受供暖服務，並且已經接受了供暖服務，由於區分所有權的共用部分的無法分割性，這部分的供暖費業主無權決定放棄，物業公司亦無權就此部分決定業主是否放棄接受供暖，故對於已經公攤的共有部分，業主或者房屋使用人還是應該按照規定繳納供暖費。故王某應該按照其共有部分的面積繳納取暖費。

【本文由天津允公律師事務所張鑫律師撰寫，不代表本網觀點】