【案件回放】

　　某房地產開發公司在出售其所開發的小區時，在《商品房銷售合同》中寫明在該小區西南角建有一定面積的綠地。胡小平等四人各自購買了一套商品房。隨後，房產公司未經有關部門批准，擅自將該小區西南角原設計爲綠地的地方改建爲五間車庫。爲此，胡小平等四人將房產公司告上法庭，要求拆除上述車庫。

　　【法院判決】

　　一審法院認爲，根據最高人民法院有關司法解釋的規定，被告擅自改變原設計，將小區西南角原設計爲綠地的地方改爲建造五間車庫，侵害了胡小平等四原告的合同權益，原告方訴請被告拆除該車庫，符合法律規定，予以支持。最後，法院判決該公司在判決生效後1個月內拆除在小區西南角所建的五間車庫。

　　【律師評析】

　　本案是一起由商品房買賣引發的建築物區分所有權糾紛案件，爭議的焦點是房產公司作爲開發商是否有權擅自變更建築區劃內共有部分的原設計用途。

　　依《中華人民共和國物權法》第七十條“業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”以及第七十三條第一款等規定，改變建築區劃內共有部分用途的權利，在於該建築區劃內的全體業主而非開發商。

　　胡小平等四業主與公司簽訂的《商品房銷售合同》，實際上包括兩個內容，即業主個體向開發商購買作爲專有部分的住宅，以及全體業主基於此前各自購買的專有部分的同時，還向開發商購買了專有部分以外的共有部分。共有部分具有兩個特點：其一，從屬性。即共有部分爲附隨於專有部分的附屬物或從物。其二，不可分割性。即共有部分本身不得被分割。因此，開發商不僅應當按照與業主個體訂立的《商品房銷售合同》中專有部分的約定交付標的物並辦理相關登記，而且還應當按照雙方關於共有部分的約定交付共有部分。

　　此外，業主還享有對共有部分要求排除妨礙的權利。第三人或某個建築區劃內的業主，在使用建築物的共有部分時違反通常的使用方法或損壞共有部分或對他人的共有權形成妨礙時，任何該建築區劃內的其他業主均有權制止、要求其排除妨害。《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條規定：“建設單位或者其他行爲人擅自佔用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行爲無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。”

　　本案中，胡小平等四業主與房產公司簽訂了《商品房銷售合同》，公司應當踐行承諾，將原設計中的綠地作爲共有部分依照合同約定向全體業主交付。但在事實上，該公司未經有關部門批准，擅自改變原設計，將小區西南角原設計爲綠地的地方改爲建造車庫，屬違約行爲。故此，胡小平等四業主有權依據有關法律規定，要求房產公司排除妨害、恢復原狀、確認擅自處分共有部分的行爲無效或者賠償損失。

　　【法條鏈接】

　　《中華人民共和國物權法》第七十三條第一款規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。”

　　《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條規定：“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分，以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項，應當認定爲物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的‘其他重大事項’。”

　　《中華人民共和國物權法》第七十六條第一款規定：“下列事項由業主共同決定：……(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項……。”