【基本案情】

　　2008年2月9日，王女士委託某房地產中介公司代購一套住房。雙方簽訂《委託購房合同》時約定購房價爲62萬元，其中包括代理費1萬元及契稅、印花稅、土地出讓金等各項費用。合同簽訂同時，王女士交付了定金6萬元，後在過戶前交付了餘款56萬元。不久後，王女士在與原房主李先生交流中得知，中介公司買房成交價是58萬元。王女士認爲，自己已按約定交了1萬元代理費，該公司隱瞞實情並收取房屋差價款是不合理的，故要求中介退還差價3萬元。爲此，王女士將上述公司告上了法院。

　　【法院判決】

　　庭審中，該中介公司辯稱，收取房源信息的好處費是行業慣例，而62萬元是王女士認可的價格，至於給原房主李先生的房屋價款屬於公司運作的問題，與王女士無關。

　　法院認爲，中介公司所稱差價，是指收取房源信息好處費的說法，收取好處費既未在合同中明確約定，也未在簽訂合同時說明，因而理由不成立。如中介公司與原房主的成交價格低於王女士與其約定的購房價格，應經王女士同意。因此，王女士要求返還購房差價款3萬元，理由正當，法院予以支持，故法院判令該公司將差價3萬元返還給王女士。

　　【律師評析】

　　本案是一起因房屋中介服務引起的糾紛，牽涉王女士與李先生的買賣合同關係以及王女士與中介公司的服務合同關係。應當說，這兩個合同都是合法有效的。爭議焦點在於中介公司在其參與房屋買賣過程中額外賺取了3萬元的差價，其是否有權在代理費外另行收取該筆費用、是否應對王女士承擔違約責任。

　　首先，收取代理費後，中介公司不能另行賺取差價，否則應對王女士承擔違約責任。服務合同應主要約定兩部分內容：服務內容和服務收費。結合本案，服務合同已經明確將購買房屋作爲服務內容，將1萬元代理費作爲此次委託購房行爲的收費約定，該服務合同應以當事人的約定爲準。故在明確約定代理費的情況下，中介公司又另行賺取差價，屬於單方對合同條款的變更。根據《合同法》七十七條的規定，合同的變更需要經過王女士的同意才能成立，否則王女士有權據此要求退還差價。另外，中介機構有義務將原房主真實價格告知王女士，其隱瞞真實房屋情況的行爲，也屬於對合同的違約。

　　其次，退一步講，即使中介公司收取的3萬元被認定爲服務代理費的一部分，該公司的房屋中介服務收費仍然不符合法律規定。對約定的代理費與所提供的服務是否公平的判斷，應當依據行政法規或行業協會確定的收費標準確認。根據國務院［1995］971號文規定：“房屋買賣代理收費按成交價格總額的0.5%至2.5%計收；實行獨家代理的，收費標準由委託方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%”。

　　鑑於此，律師提醒廣大購房者，在與房屋中介公司簽訂服務合同時，首先要弄清合同的服務內容、收費方式、合同實現情形、違約責任等事項，做到明明白白的付費。當購房者發現房屋中介公司存在違規行爲時，應積極地拿起法律武器捍衛自己的合法權益，打擊投機者的違規行徑，維護法律的尊嚴。

　　【法條鏈接】

　　《國家計委、建設部關於房地產中介服務收費的通知》

　　第六條房地產經紀收費是房地產專業經紀人接受委託，進行民間代理所收取的佣金。房地產經紀費根據代理項目的不同實行不同的收費標準。房屋租賃代理收費，不論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標準，由雙方協商議定一次性計收。房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5至2.5%計收。實行獨家代理的，收費標準由委託方與房地產中介機構協商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。土地使用權轉讓代理收費辦法和標準另行規定。房地產經紀費由房地產經紀機構向委託人收取。