尊敬的武寶傑 網民：

      您好！就您的問題答覆如下：

1. 房屋出現質量問題的維修責任承擔

《天津市物業管理條例》第45條規定，在國家規定的保修期限內物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿後業主對專有部分負責維修養護；業主專有部分以外的共用部位共用設施設備由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。《建設工程質量管理條例》第40條規定，在正常使用條件下，建設工程屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏的最低保修期限爲5年。

建議您查閱購房合同、拆遷補償協議等，明確保修期限。針對共有部位，一般而言，保修期限內房屋出現質量問題由開發商負責維修，保修期外房屋出現質量問題由物業服務企業按照物業服務合同的約定負責維修。

2. 房屋出現質量問題，業主是否有權要求退換房屋

    《城市房地產開發經營管理條例》第32條規定，商品房交付使用後，購買人認爲主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新覈驗。經覈驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

    《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

    根據以上規定，房屋交付使用後，您可以開發商向您交付的房屋的主體結構質量不合格或房屋質量問題嚴重影響您正常居住使用爲由，向房地產開發企業主張退換房屋。

     3. 維修責任主體拒絕或怠於履行維修義務時的權利救濟問題

     您可與房地產開發企業積極協商商品房的質量保修事宜，如果房地產開發企業拒絕或怠於履行質量保修義務，根據《天津市商品房管理條例》第36條規定，購房人和房地產開發企業因商品房發生爭議的，可以自行協商解決；協商解決不成，購房人提出要求的，由以下有關行政主管部門處理：因商品房設計、質量和配套等問題發生的爭議，由建設行政主管部門負責處理......

     根據以上規定，您可向建設行政主管部門主張處理商品房質量問題，此外，您亦可按照您與房地產開發企業簽訂的購房合同/拆遷補償協議約定的爭議解決方式向有管轄權的人民法院提起訴訟或向有管轄權的仲裁委申請仲裁解決糾紛。

感謝您的參與！

天津觀典律師事務所 李東光律師

2014年8月29日