尊敬的網民：

您好！就您的問題答覆如下：

問題一：尚未還清貸款的房屋能辦理贈予嗎？

根據《城市房地產抵押管理辦法》第49條規定，抵押人擅自以出售、出租、交換、贈與或者以其他方式處分抵押房地產的，其行爲無效；造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。

根據以上規定，您在未清繳房屋貸款或取得抵押權人（即銀行）同意的情況下，不得向他人贈與該房屋。

問題二：贈與後的房屋，再買賣的話，與正常過戶交易的房屋有區別嗎？如有，都有哪些區別？是會徵收高額稅嗎？贈與給直系親屬和非直系親屬有區別嗎？

1. 受贈人通過無償贈與合法取得房屋所有權後，一般有權將房屋出售並過戶。

2. 關於受贈人出售通過無償贈與方式取得所有權的房屋的納稅問題，根據《國家稅務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》的規定:

2.1 營業稅：個人將通過無償受贈方式取得的住房對外銷售徵收營業稅時，對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關係、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈、繼承、離婚財產分割行爲前的購房時間確定；對通過其他無償受贈方式取得的住房，該住房的購房時間按照發生受贈行爲後新的房屋產權證或契稅完稅證明上註明的時間確定。

即直系親屬和非直系親屬受贈房屋後出售的，營業稅的納稅方式不同。
2.2 個人所得稅：受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額爲應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計徵個人受贈不動產個人所得稅時，不得覈定徵收，必須嚴格按照稅法規定據實徵收。

即直系親屬和非直系親屬受贈房屋後出售的，個人所得稅的納稅方式沒有區別。

問題三：我老公名下現在有兩套房，一套尚未還清貸款，一套沒有貸款。我名下沒有房子。如果，我們把其中一套房辦理贈與或過戶後，能否再買商品房？

根據天津市人民政府辦公廳印發的《關於貫徹國務院辦公廳文件精神進一步做好我市房地產市場調控工作的實施意見》規定：

3.1 對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（成員範圍包括購房人、配偶以及未滿18週歲的未成年子女，下同）、能夠提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

3.2 對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供在本市累計1年繳納個人所得稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，要暫停向其售房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。

請您根據您的家庭情況，對照以上限購規定進行判斷。

感謝您的參與。

天津觀典律師事務所 李東光律師

2014年6月13日