尊敬的張海伶網民:

  您好，就您提出的問題答復如下：

  1. 關於“草簽合同”的性質

  根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第五條規定，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

  若“草簽合同” 符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的內容，即在“草簽合同”中約定了當事人及住所，房屋基本狀況，銷售方式，價款、付款方式、時間，交付條件、日期，裝飾、設備標准承諾，面積差異的處理方式，產權登記事宜等內容的，該“草簽合同”應當認定為商品房買賣合同。否則應當被認定為預約合同。

2. 救濟措施

  2.1 “草簽合同”為商品房買賣合同的救濟措施

  如該“草簽合同”被認定為商品房買賣合同，則分為以下兩種情況：

  2.1.1 開發商已取得（在您起訴前）商品房銷售/預售許可證，在此情形下，您可要求開發商依據“草簽合同”約定，向您交付房屋，如開發商延期履行交付義務，您可依據“草簽合同”約定要求開發商向您承擔違約責任。

  2.1.2 開發商未取得商品房銷售預售/銷售許可證的，在此情形下，依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二條規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。

  依據上述司法解釋規定，您可主張“草簽合同”無效，要求開發商向您退還您已支付的款項及賠償您所遭受的損失。退還首付款項，除退還首付款外可主張賠償損失。

  2.2 “草簽合同”為預約合同的救濟措施

  如“草簽合同”未明確約定購房基礎信息，性質為商品房買賣預約合同的，根據相關判例（最高人民法院公報[2008]第4期“仲崇清訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案”中一二審法院均認為“法律對商品房預售合同的強制性規定並不適用於預約合同，即使開發商出於種種原因最終沒有取得相關許可，也不因此導致對預約合同本身效力的否定”）表明，此合同為有效合同，您可依據合同約定，要求開發商承擔違約責任。

  鑒於您未提供“草簽合同”，我們無法了解更多法律事實，故上述解答僅在法律規定的范圍內向您作出原則性答復。

  感謝您的參與！

 觀典律師事務所 鄧露茸律師

                                   2014年3月21日