案例一、妻子代夫買房丈夫反悔索定金

　　妻子代丈夫簽名買房，而丈夫卻拒絕認可購房協議，於是夫妻兩人聯合起訴房開商，要求退還2萬元購房定金。柳州市城中區法院審理了該起商品房買賣糾紛，被告開發商的代理人提出“家事代理”這一辯解理由，法院予以支持，一審駁回原告夫妻的訴訟請求。

　　案例二、妻子以夫名義買房無授權委託證明被判無效

　　張先生去年出差回京，妻子稱她以其名義購買了一套商品房，價值1166765元，並且支付了住總房地產公司2萬元定金。但張先生不同意購買此房，於是找到住總公司稱合同不是他本人所籤，應爲無效，要求退還定金。但住總公司不同意。

　　於是，張先生將住總房地產公司起訴至法院，要求確認商品房買賣合同無效，住總公司返還定金2萬元。

　　案例三、未經妻子許可丈夫私自賣房買賣無效

　　廣州劉女士的丈夫私自將夫妻共同擁有的一幢位於廣州越秀區解放北的房改房，以15萬元的價格賣給了別人，而事先竟沒有和劉女士商量。本來正準備和丈夫進行協議離婚的劉女士只好向法院申請該買賣關係無效。

　　從上述三個案例可以看出，因爲夫妻間婚姻關係的特殊性，對處理夫妻共同財產過程中的代理制度有特別的要求，而司法實踐中對此掌握的標準也不一樣，這裏涉及到法定的家事代理權、一般代理和表見代理問題。

　　案例一中被告認爲王女士簽訂協議書並繳納定金的行爲，屬於行使‘家事代理權’，夫妻任意一方不得以不同意或不知道爲由，對抗善意第三人”

　　法院認爲，最高人民法院《關於適用<婚姻法>若干問題解釋(一)》第17條第二款規定，夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見；他人有理由相信其爲夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道爲由對抗善意第三人。因此，以本人未在《認購協議書》簽字，依法不具有約束力爲由，要求確認《認購協議書》無效，缺乏事實和法律依據，法院不予支持。

　　天津允公律師事務所律師賈超表示，“家事代理權”需具體分析。何爲“家事代理權”呢？該權利又稱“夫妻代理權”或“日常家事代理權”，它是指夫妻一方在因家庭日常事務而與第三人爲一定的法律行爲時，享有代理配偶方的權利。具體來說，夫妻一方代表家庭所爲的行爲，視爲夫妻共同意思表示，夫妻另一方也必須承擔法律後果，夫妻雙方對行爲承擔共同的連帶責任。

　　“家事代理權”的權限範圍僅爲日常家庭生活事務，即夫妻雙方及其共同的未成年子女日常共同生活必要的事項，比如夫妻中任何一方都可以以家庭的名義購買家用電器、日用品、進行娛樂消費等行爲。凡在上述範圍內的，只要識別雙方屬於夫妻，即可認定其中一方具有家事代理權，無需其他附加限制性條件。

　　各國民事立法都對“家事代理權”有相應規定，而我國現行《婚姻法》雖然沒有明確規定夫妻間的“家事代理權”，但在審判實踐中予以承認，上述法院判決提及的司法解釋，實際就是“家事代理權”的內容。

　　此外，需要特別提及的是，在非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定的事務方面，不能絕對適用“家事代理權”，應強調夫妻雙方意思表示的一致性，這類事務主要包括：一、處分不動產。夫妻任何一方處分雙方共有的不動產，通常不屬於適用家事代理權的範圍。但妻或夫若不處分共有的不動產就不能維持家庭生活必要費用的行爲，可視爲日常家事範圍。二、處分具有重大價值的財產。三、處理與婚姻當事人一方人身有密切關聯的事務，如領取勞動報酬、放棄繼承權等。

　　所以，是否適用“家事代理權”，關鍵是看是否爲日常家庭生活事務，還要依據具體案件分析，不能任意曲解。

　　一般代理指代理人在代理權限內，以被代理人的名義實施民事法律行爲。被代理人對代理人的代理行爲，承擔民事責任。代理的最典型的表現形式就是授權委託書。

　　案例二中法院經審理認爲，該案涉及到“家事代理權”的範圍問題，即張先生的妻子有無權代表丈夫簽訂購房協議。由於張的妻子以丈夫名義購買的是價值百萬的商品房，根據有關法律，涉及到房地產交易的重大財產事項，不屬於“日常生活需要”，需要經雙方協商同意。

　　法院認爲，張先生妻子以丈夫名義簽訂購房協議也應該有他的授權委託證明。

　　此案中法院的認定完全與案例一的認定相反，即認爲對於購買房屋等重大事項並非屬於日常生活需要，因此不適用“家事代理權”，正是因爲對於房產是否爲日常家庭生活事務認定的不同，導致適用的法律也不相同，因此認定房地產公司在這起案件中有責任認真審查張妻的代理資格。

　　同時，在此也建議房產公司在商品房銷售中認真審覈買受人的資格和相關手續，以避免不必要的風險。

　　案例三中，有人認爲買賣行爲有效，因爲對於善意第三人可以適用表見代理制度。當然，在上述情形中買方需要對“有理由相信其爲夫妻雙方共同意思表示”或“有理由相信行爲人有代理權”承擔舉證責任。

　　本案中丈夫未經妻子同意轉讓該房屋，在法律上應當屬於無權代理行爲，即未經妻子的授權處分妻子對共有財產的權利，是對妻子財產權的侵犯。《中華人民共和國合同法》第四十八條規定，行爲人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行爲人承擔責任。

　　因此，丈夫與他人簽訂的該房屋買賣合同也屬於法律上效力待定的合同，未經妻子的追認，應當認定爲無效。

　　此外，在本案的分析中還應當注意到對該房屋交易關係中買方的法律保護：首先，善意第三人保護制度，即《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋(一)》第十七條(二)中規定，夫或妻非因日常生活需要就夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其爲夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道爲由對抗善意第三人。