案例：
逾期交房能否作爲退房的理由呢？近日一起房產糾紛引發人們對這一問題的追問。2012年初，王女士以150萬元的價格購買一套高檔住宅，在購房合同中約定2013年6月30日交房。由於開發商沒有履行約定，王女士要求開發商賠償逾期交房的違約金200萬元，那麼王女士的這一請求能否得到法院支持呢？
案例分析：
如無不可抗力等原因，在一般情況下，開發商逾期交房的行爲屬於違約行爲。依據《中華人民共和國合同法》相關規定，承擔違約責任的形式包括繼續履行、採取補救措施、賠償損失等。
結合上述案例，在開發商違約逾期交房時，就購房人向開發商主張違約責任進行如下分析：
一、違約金問題
1.《商品房買賣合同》約定違約金的情形
《合同法》第一百一十四條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生損失賠償額計算的方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
依據上述法律規定，當開發商出現延期交房情況時，若購房人與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中已約定了延期交房的違約金金額，則購房人可依據合同約定的金額向開發商主張延期交房的違約金。
此外，特別提醒購房人，約定的違約金若明顯低於因延期交房造成的損失的，購房人可依據《合同法》第一百一十四條規定，要求法院或仲裁機構予以增加。但購房人也應注意，若約定的延期交房違約金過分高於因延期交房造成損失的，開發商亦有權要求法院或仲裁機構予以適當減少。
2.《商品房買賣合同》未約定違約金的情形
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
依據上述法律、司法解釋規定，若《商品房買賣合同》中未明確約定延期交房違約金金額的，購房人可依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定的損失賠償額標準(同地段同類房屋租金)，要求開發商支付賠償金額。 |
