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【律師評析】
 
  案例

開發商的承諾沒有兌現是否構成違約?業主如何申請賠償?

近日,《律師幫辦》欄目收到網民“宋女士”的投訴,稱新買小區的配套設施和環境並沒有如開發商當初承諾的那樣。在開盤之初,開發商的樓書、規劃圖、沙盤、銷售廣告等資料向業主承諾了關於學區、小區綠化、樓宇安全等多方面的內容,但是在收房的時候都沒有兌現。於是,宋女士找到開發商討要說法,開發商反而以“合同上沒有明確規定”和“銷售人員的承諾不算數”等理由推卸責任。[詳細]
 
 
  說法

北方網《律師幫辦》欄目合作律師——天津觀典律師事務所李東光律師認爲:

根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規定,商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視爲要約。 該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視爲合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

根據前述規定,一般情況下,商品房的銷售廣告和宣傳資料僅爲開發商對商品房周邊環境等的宣傳,不構成開發商對商品房的承諾,即使開發商違反銷售廣告和宣傳資料,開發商不需要承擔任何責任。但是,如開發商在銷售廣告和宣傳材料中就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,則該銷售廣告和宣傳資料應構成開發商對商品房的承諾,如開發商違反相關承諾的,應承擔違約責任。

爲避免掉入開發商的“合同陷阱”,購房者在簽訂合同時,特別要注意房子的面積、價格、付款方式、交房時間、房子結構和圖紙甚至戶外景觀等重要內容。就本案來說,業主可以在簽訂協議時要求開發商將小區戶外景觀、綠地以及公共設施的建設在合同中註明,甚至將其列爲合同解除的要件,以保證在開發商虛假宣傳或有其他違約情形下更好維護自身權利。

 
  我要
  說法律師

李東光律師

職位:天津觀典律師事務所 律師

教育背景:南開大學法律碩士,建築工程學士。天津城市建設學院講師,主講房地產法、經濟法等課程。

業務特長:房地產、建設工程、投資訴訟與非訴訟業務

學術成果:參與《城市軌道交通工程質量和安全管理條例》(建設部課題)、《天津市商品房管理條例》、《天津市地下空間規劃管理條例》等的立法或立法修訂工作。出版《建設工程合同案例教程》(主編,機械工業出版社)、《索賠與反索賠案例教程》(主編,機械工業出版社)等書籍。

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