天津北方網訊：8月商品房市場成交量全面上揚15個百分點，漲幅最高的環城四區和濱海新區漲幅分別達到36%和42%。市政規劃完善的新建區域成為近期購房者關注的新熱點。

　　中心城區二手房價創新高

　　9012元/平方米，8月份本市市內六區二手房成交均價創下歷史新高，這是繼2009年12月突破8000元大關之後再次踏破9000元門檻。

　　我愛我家地產經紀公司企劃經理陳萌表示，中心城區成交均價的居高不下主要受到區域優勢、需求結構以及一手新建商品住宅的帶動。一方面，中心城區在全市范圍內的區域優勢不可替代，區域發展、生活配套等方面均比較成熟和完善，因此成為各類購房者的首選目標，其區域價值從而也整體提昇。其次，與環城四區及濱海新區的需求結構相比，中心城區范圍內的購房需求主要以自住型需求為核心，也使得該區域受政策影響的變化彈性較小，其需求結構特點造成了該區域具有較強的抗跌性。第三，近年來隨著新建商品房的開發及入住，二手房市場內高端住宅的總量也隨之提昇，高端住宅成交比重的擴大也在一定程度上使得整體成交均價不斷走高。

　　業內專家坦言，新政令樓市產生的觀望情緒讓市內六區的抗跌性優勢越發明顯，而眼下自住型需求在市場成交比例的大幅提高，也讓市區二手房市場表現越發堅挺，這種走勢也對購買者信心產生推動作用，兩者相互影響也進一步推高了市區二手房的行情。

　　看盤關注開發前景

　　商品房市場盡管出現量漲價跌的局面，但環城四區和濱海新區內大量新建居住區的走紅也鮮明地表現出購房者購買心態的轉化，即購買商品房除了要看樓盤自身條件，還要綜合考慮其區域整體規劃前景和未來生活配套的水准和可靠性。

　　『我這次降樓層換房，打算就在張貴莊附近買套二手房。聽說好幾個大牌開發商都要在這裡建新樓盤，估計以後這裡肯定能昇值。』購房者陳大爺表示，自己的兒子一直特別關注金隅嘉業將在張貴莊開發的『金隅·悅城』項目，『我兒子就想買這個項目裡的洋房，說這種低密度產品市區裡很難找，而且這裡離市區又近，他上班開車只要15分鍾。』

　　對於購房者而言，區域規劃完善與落實的保障性纔是其追隨大品牌開發商置業的根本原因。據了解，萬科、金隅嘉業、遠洋地產等開發企業都已經在張貴莊住宅區開發新樓盤，除了紅星美凱龍、萬達廣場等商業配套外，該區域已經確定的規劃配套包括，從幼兒園、小學、中學等教育設施到醫院、郵局等生活設施，其中耀華中學的濱海學校中學部目前已經開學。

　　『以前有很多項目在銷售期房時說什麼配套都有，但入住後就很難兌現。現在買房我很關注已經開始落實的配套設施，還有未來規劃配套落實的可能性。』購房者齊敏坦言，樓盤承諾的規劃不如落實的可靠，樓盤要吸引買家，還必須拿出看得見的成果，這樣纔能有說服力。金隅嘉業天津公司營銷總監李然表示，未來2年左右張貴莊區域將初步成熟，即社區首批入住基本完成，學校、商業等配套基本到位，3-5年內該區域將具備比較完善的居住條件，這些都是購房者最關注的方面。

　　預熱『金九』主打改善買家

　　8月份樓市出現的回暖跡象，與改善型買家的重新入市有著直接關系，而自住型改善買家們充足的經濟實力和強烈的購買欲望對於未來一段時間樓市能否向好發展也將起到決定性作用。因此，開發企業對於『金九月』的主要營銷重心也都放在揣摩改善型買家的口味上面了。

　　據市場統計顯示，以自住為前提的剛性需求及改善型需求在本市二手房市場佔據整體份額的80%以上，新政後這類需求在商品房市場上的份額也已經達到60%左右。業內人士認為，這部分自住需求對於市場成交量的穩定起到了絕對的支橕作用，未來樓市要繼續保持穩步發展，也必須充分把握自住型需求為主的改善型買家。

　　開發商們對於9月和10月旺季進入市場的項目，也更集中推出適合改善型買家的產品。李然表示，即將於9月底亮相的『金隅·悅城』項目在產品設計上直接定位於居住型社區，建築全部規劃為小高層、帶電梯洋房和聯排別墅等高舒適度產品。萬科地產天津公司營銷總監趙彤也表示，位於河東區與東麗區交界的張貴莊具有區域優勢，除了是環城四區中最貼近市區的地段，同時也是市區邊緣少見的低密度住宅區域。萬科即將在張貴莊區域開發的『金色雅築』項目，容積率約為 1.8，別墅和洋房產品佔到了整個產品體量的一半，能夠讓社區內保持比較宜人的尺度，並且該社區的設計和舒適度都會延續萬科經典作品水晶城的標准，讓業主享受高舒適度的居住環境。