摘要:業主成員責任是社員罰制度在住宅小區自治團體中的具體表現形式,旨在促進城市住宅小區共同生活秩序的穩定,保障居住環境的安定與和諧。作為住宅小區共同體自治權力的衍生物,業主成員責任的承擔在一定意義上正是對業主權益的一種減損,這種減損必然進行正當性的考量。

　　關鍵詞:業主成員責任;社員罰;住宅小區;自治團體

　　囿於我國立法現狀,《物權法》不能完全涵蓋團體性法律關系,《物權法》83條僅從物權請求權的角度提及,業主大會或業主委員會對個別業主侵害他人權益的行為有權要求該業主承擔責任,但缺失從業主自治管理團體角度對成員進行處罰的相應規定。盡管《物權法》采取將業主責任以規約形式予以規制的態度,但面對現實生活中業主違背規約侵害業主團體利益事件頻頻發生的處境,以及制定規約的監督機制不完善的現狀,法律仍有必要在《物權法》的司法解釋中完善成員責任的相關內容。

　　一、業主成員責任的理論依據

　　(一)業主成員責任的理論內涵

　　住宅小區是人和物的法定共同體,是業主基於建築物專有部分所有權及共有部分持份權而成立的社團。如果業主不履行其成員義務,侵害了業主團體的合法權益,原來成員的權利義務關系即發生性質和內容上的變化,轉化為以成員責任為內容的特殊民事法律關系———成員責任關系。

　　住宅小區自治團體,依據法律和自治規約可要求致害業主承擔相應的成員責任。因此成員責任正是傳統社員罰制度在住宅小區建築物區分所有權中的具體體現。住宅小區業主成員責任可以厘定為:法律和自治規章中規定的,為了維持住宅小區正常生活秩序,遇有業主侵害住宅小區共同利益或侵害其他業主成員的權益時,業主大會或業主委員會可要求致害業主承擔的責任。業主成員責任不包括單獨侵害個別業主或部分業主專有部分所有權,或部分業主的部分共有權利時承擔的責任,其侵害的共有部分必須統轄於整個住宅小區。

　　業主成員承擔責任的原因行為可歸納為三個方面,不當毀損行為(如擅自添設鐵窗柵欄等)、不當使用行為(如住改商非法營業)和生活妨礙行為(如大聲喧嘩妨礙鄰居安寧)。[1](P252)這裡必須要明確的是,業主成員責任不同於業主責任。業主責任承擔的請求權基礎是建築物區分所有權,具體包括基於專有部分區分所有權、共有部分持份權等兩項物權以及成員權。業主成員責任請求權基礎僅指成員權,所以業主責任的概念范疇大於業主成員責任。同時,業主成員責任是從社團自治性管理角度課以責任的,屬於團體法上的責任,與侵犯物權所承擔的責任相異。

　　(二)業主成員責任的理論基礎

　　社員罰為了平衡社團與社員之間的利益,為了維持社團的秩序,社團對社員常作一定的制裁,如開除、停權、罰款、不許使用社團設施等,這類對社員權的限制即社團罰或社團制裁。“此類制裁多屬對社員權的限制,如社員連續2年未繳會費時,不得使用社員俱樂部及其他設施,系在限制其共益權。社員連續3年未繳會費時,應受停權處分,系在限制其共益權。連續4年未繳會費者,罰款5,000元,則屬其他的制裁方式。”[2](P187)卡爾·拉倫茨認為,社團的處罰權力是一種有限的和以私法自治為基礎的權力,它是習慣法賦予社團的,要規定在社團章程中。其范圍僅僅是以維護紀律的目的為限。社員罰不是刑事罰,而是紀律罰。它是對違反一個有著緊密聯系的社會集團的特定秩序和它對其成員要求的反應。[3]

　　(P231)社團權力雖仍以私法自治為基礎,社員在加入社團之時,就表明他同意接受章程中規定的紀律性約束,並通過簽訂行為作出承諾:於背離章程規定後,承擔相應責任。社員加入社團屬於意思自治。

　　迪特爾·梅迪庫斯在《德國民法總論》中論述,社團作為一個社會群體,必須有能力對成員之違反群體要求的行為作出反應。[4](P107)社團自稱的處罰權可以歸因於成員對章程的同意,因此是與私法自由原則相吻合的。但在具體適用處罰措施時不能超出合法、合理限度,即僅為維護社團秩序所必要的限度,同時處罰決議還須受到國家司法權的監督,防止個人私權受團體專制權力的戕害。

　　(三)業主成員責任與傳統社員罰的區別

　　雖然在業主自治團體內部,針對有關違背成員之間共同利益的責任追究制度完全可以比照社團中的社員罰制度予以理解,但是住宅小區業主團體具有與傳統理論中社團不同的特質。

       1.業主成員團體的自治性

       受社團公共生活秩序的限制程度更為強烈大陸法系傳統理論認為,社員罰的承擔基礎在於社團權力和社員意思自治,業主成員責任承擔基礎不僅包括業主大會的集約性管理權力和業主簽署業主公約時的意思自治,更顯著的區別在於其對整個住宅小區共同生活利益的密切聯系。

　　維持正常的公共生活秩序之所以在住宅小區內如此重要,就是因為隨著現代社會的發展,單棟住宅歸屬唯一主體的情形越來越少,愈來愈多的建築物被劃分為一個個獨立空間而區分所有,甚至幾棟、毗連成片的建築物構成住宅小區,單獨的所有權主體變成了為數眾多的區分所有權人,利益的多元化不可避免會帶來衝突和矛盾,此時維持和諧安定的共同生活秩序至關重要。因此可以說,住宅小區社團公共生活秩序的維持是構建業主成員責任的根本目的。

　　2.業主成員責任獨特的承擔基礎

　　住宅小區的業主受共同共有關系約束,而該共同共有關系是基於專有所有權這一物權性權利

　　所產生的。國務院《物業管理條例》第6條規定,房屋的所有權人為業主。業主資格是承擔業主成員責任的資質前提,沒有前置的專屬性和共同性物權存在,即無法享有住宅小區業主資格,更無從談及業主成員責任。但業主資格的享有卻是以“取得建築物專有部分所有權”這一物權結果為標志的。因而,住宅小區內部建築物專有部分的區分所有和共有部分的共同共有構成了業主成員責任獨特的承擔基礎。

　　3.業主成員責任承擔後果對物的依賴程度更強業主成員責任的承擔形式主要包括限制業主

　　使用專有部分和共有部分的設施,以及強制修繕責任等。成員責任的產生基礎在於違反住宅小區團體成員權利義務規則,但承擔責任的最終落腳點卻在業主原有的專有所有權權益或共有所有權權益受到減損之上。而傳統的社團罰諸如“停權”、“開除”責任形式,多是從限制或剝奪成員身份性權利入手的,與“物”並無直接性關系。其中“限制使用社團設施”雖與“限制使用共有部分設施”字面上相似,但法律關系上卻有實質性差別。

　　共有部分設施屬於全體業主共同共有,業主對該共有部分享有共有持份權,限制業主使用共有設施,正是限制了業主的自有權利。而在一般性社團中,社團設施為社團所有,社員僅能以成員身份享有使用該設施的權利,當成員身份受到影響時,該使用權也隨之受到影響,其責任承擔與身份聯系更為密切。