城市住房制度改革起步較晚，從實行住房貨幣分配政策以來到如今，不過十幾年時間。就這十幾年時間，房地產市場有如插上巨型翅膀，以驚人的速度直線衝高，迅速在全國遍地開花。房改激發了樓市的活躍，一片片居民住宅拔地而起，確實使很多人改善了居住條件。但是，也不能不看到，當前的房改推進政策與普通百姓的實際承受能力存在著較大的矛盾。我們的房改，幾乎是清一色的市場經濟模式，一方面是激活房地產商爭先角逐，而另一方面，面對離譜攀昇的房價，普通百姓望而卻步。實事上，當前的房價已經在不斷拷問著房地產開發商的良心，同時，也在挑戰著政府發誓要保障百姓“住有所居”的決心。

　　當前，我市房地產市場有五大問題比較突出。一是房價(包括售價和租價)上漲過快；二是保障性住房(包括經濟適用型住房)建設總量少、建設進度慢，而另一方面，高檔住房大量閑置；三是住宅建設、土地供應結構失控；四是新建保障性住房大都位置偏遠，生活設施配套不完備，生活不方便；五是新建保障性住房管理缺失，入住和退出標准掌控不嚴，給投機者開了方便之門。物業管理差，居住環境不好。

　　胡錦濤總書記在津視察時的重要講話中特別強調，要注重保障和改善民生，要保證人民群眾住有所居。這應是我們制定住房改革政策的出發點和落腳點。為此提出如下建議。

　　第一，堅定地走“市場與保障”雙軌制的過渡性道路。我國經濟社會發展仍處於社會主義初級階段，房地產市場也是處在幼年成長發育期，仍缺乏自我調節制約機制的功能，自控能力尚需培育。其次，要充分尊重現實普通群眾生活水平，充分認識在現階段，完全靠市場解決眾多中低收入消費群體住房問題是不客觀的。既要活躍房地產市場，又要保障所有居民“居者有其屋”，二者皆不可偏廢。因此。“市場與保障”必須二者兼顧。在規劃主導舉措上，一方面適量發展商品房生產，嚴控這類項目的政府信貸投項，取消高收入消費者購買商品房的限令，放開高端交易市場，注重稅費調節，搞好生產流通與消費循環，保持樓市經濟發展活力。另一方面調整市場消費結構，合理構建不同住房需求群體的“梯次供給政策體系”，促使高收入需求者歸入完全市場化的商品房消費(高檔房)；中上收入需求者歸入限價商品房(包括存壓新房、二手房)消費；中中收入需求者歸入經濟適用房和廉價保障房消費；中下收入需求者(包括困難戶)歸入公租房、廉租房消費，並試行定向供給，以定位立法形式加以保障，為《住宅法》的推出奠定合理的依據。在落實兌現上，調整住宅供給結構，擴大中低收入群體租房消費，由“以售為主”轉變為“以租為主”，重點解決住房使用居住權，而不是住房產權問題，使“住有所居”公平合理的住房政策更加完善，有利於消費者對號入位選擇住房需求，適應擴大內需的發展大局。

　　第二，推行商品房與保障房“建設並舉”的辦法。作為政策措施，有計劃、按比例地在商品房開發地塊配建、插建保障房，確保每地塊開發住宅項目的保障房安居工程所佔比例在20%甚至30%的建設量，以彌補保障房供給不足問題和建房偏遠不便民生問題。

　　一是要將保障房項目納入政府強制性規劃審批范疇，規定出混合配建方式的合理配建比例底線；二是要對混合配建後涉及物業管理較突出的矛盾性問題(即，低收入家庭難以承受較高的物業費)，采取將配建的保障房按樓棟集中安排，使物業管理維修的費用，從住房保障資金中列支，保障日常物業管理工作納入小區統一管理；三是在商品樓盤項目中配建一定的保障房項目，要進一步明確政府與房地產開發商理應負有的社會責任。要將配建保障房項目的政策性利益所得，反哺給社會。具體做法是：⑴在建設的住房中，按一定比例建設的保障房，納入地方政府保障房計劃；⑵政府按保障房管理要求，將保障房比例部分的土地款退還房地產商，減免各種稅費，並對房屋建設按保障房的建築質量標准要求進行監管及驗收，利潤可按當地政府規定核算(即，利潤可定為10%)來考慮。

　　第三，在完善住房分配制度上，要構建商品房市場化與保障房適應人群標准化兩種管理模式。保障房無論是售是租，都要明碼標價，都要有嚴格的准入標准，適應不同的困難人群入住。要建立保障房價格信息發布體系，准入標准掌控要嚴格，要隨時准確掌握用戶財產信息。有關規程和制度以及執行情況，要定期向社會公布，接受社會各界的監督，杜絕投機者投機。

　　第四，在拓展保障房建設資金來源上，借助資本市場來拓寬保障房建設的融資渠道，加快保障房建設。具體辦法是：一是可以運用權益型房地產信托投資資金(REITs)為保障房建設提供融資服務，促使保障房建設形成一個由政府、金融部門、資本市場融資相互配合的多元化融資渠道及其創立而成的造血功能，以有利於構建可持續滾動開發的融資平臺。二是可以建立一種保障房建設擔保基金，由中央財政和地方財政共同出資設置(不一定非要以現金形式設立)，可以是一種虛擬化的基金，在實施擔保過程中，如果投資方從銀行貸款，中央和地方按一定比例進行擔保，並出臺相關政策和具體辦法，引導金融機構加大信貸投入，發放中長期貸款，支持保障房建設。同時，吸引社會投資進入保障房建設，以利於提高投資者參與的積極性。

　　第五，以房產稅規范房地產市場正常化。囤積、倒賣、炒作、哄抬房價，是住房改革的大敵，征收房地產稅是使房地產市場步入正常的必由之路。目前，全國各地征收房地產稅的辦法莫衷一是。由於我們現有所居的住房產權根源十分復雜的歷史原因，在現階段不可以對現在居住的住房設立房產稅。可試行從第二套住房及其以上遞進式地進行征稅。征收房地產稅的意義在於，可為我國建立起一個不動產稅的框架，將房產稅作為成型的地方稅體系中的稅改配套，為推進我們的住房改革加力。

　　(執筆人：民進市委副主委兼秘書長李敏龍，民進會員、南開區建委乾部林源)