津雲新聞訊：地下車庫是小區重要配套，關系全體業主的公共權益、通行與消防安全。地庫內私搭圈佔一旦蔓延，容易變成治理頑疾。但因地下車庫權屬復雜，不少搭建行為定性難、群體性違建拆除阻力大，成了不少小區的治理堵點。本期《百姓問政》關注小區地下車庫使用問題。
記者走訪發現，有的業主在自有車位上私自搭建棚子、隔斷，擠佔地庫通行與消防空間；有的地庫被隔出儲物間；還有部分構築物產權歸屬開發商，是否侵佔公共空間各方說法不一。這些問題不僅容易引發鄰裡糾紛，後續整改成本也很高。地下車庫因權屬特殊，安全隱患突出，但治理卻陷入“看得見、管起來難”的困境。看似是車位范圍內的“自用改造”，實質侵佔公共利益，暗藏消防安全風險。權屬邊界模糊、監管存在盲區、批量違建拆除阻力大，這些堵點不打通，老百姓的居住安全感就難以保障。
記者：業主私自擴出空間搭建儲藏間，老百姓覺得是違建，執法部門覺得沒法認定，矛盾點在哪兒？
律師王秀傑：老百姓認為沒有取得國家允許、侵佔公共空間就是違建，但行政機關認為沒法認定，原因有幾方面。化解矛盾的核心前提，是先從法律、政策以及規章制度層面明確界定是否屬於違法建築。我個人認為，第一未取得規劃許可證等相關行政許可，第二侵佔了公共空間，還存在違反規劃用途的問題——原本是地下車庫，卻被改作儲藏間使用，甚至安裝空調，已帶來消防隱患與結構安全隱患。結合目前反饋的情況，可以認定屬於違法建築。
記者：執法可依據哪些法條？
王秀傑：主要依據《中華人民共和國城鄉規劃法》《天津市城市管理規定》以及《天津市文明行為促進條例》。《城鄉規劃法》規定明確，針對此類違法建築，應當責令改正並處相應罰款；如果當事人拒不改正的，由行政機關實施拆除或整改，相關費用由違法者承擔。
記者：有人私自擴建圈建，把消防器材以及消防器械櫃圈起來，是否涉嫌違法？如引發火災應追究什麼法律責任？
王秀傑：《消防法》第二十八條規定，任何單位和個人不得挪用、損壞、佔用消防器材，不得堵塞、圈佔、封閉安全通道、消防通道及逃生通道。如果實施了上述違法行為，《消防法》第六十條規定了明確處罰：責令改正、排除妨害並處罰款。若情節嚴重，因違法行為引發火災造成人員傷亡或達到法定入罪情節的，行為人可能被追究刑事責任。
記者：開發商擁有地庫產權並授權物業，物業是否就可以搭建儲藏室對外出租？
王秀傑：根據《城鄉規劃法》的相關規定，建設行為除符合城鄉規劃要求外，即便是合法建設也必須符合規劃核定的用途。地下車庫規劃用途就是停放車輛，搭建儲藏間用來存放物品，甚至不排除未來有人在此居住，這實際上已經改變原規劃用途，該改變行為本身即違法。即便開發商是該區域的產權人，也無權實施改變規劃用途的行為，物業同樣沒有權利這麼做。授權給他人行使的應當是合法權利，不能進行違法授權。
記者：兩個小區表象不同，一個業主搭建，一個物業搭建，但處理困境高度一致，治理難點在哪？
天津商業大學管理學院教授張金娟：就私搭亂建問題而言，物業、業委會及基層社區往往能第一時間發現問題並上報，但他們沒有執法權。那麼問題的卡點究竟出在哪裡？基層發現問題後，想采取制止措施，擔心引發社會矛盾；上報給上級政府或者主管部門，主管部門又要求找到明確法條纔能處置。到頭來沒有針對性法條可精准對應，沒辦法給出清晰執法方案。核心問題是違法建設的定性難題，真正卡點在於相關政府部門如何協同完成問題認定，同時行政主管部門和執法部門需對相關法規做更細致梳理，最終出臺專門針對地下空間私搭亂建行為的管理規定，讓從物業、業委會到社區、街道執法的整個基層流程，從發現問題到處置執行都有清晰依據和保障。如果缺少這套從法規到執法權的完整保障，這個治理堵點確實非常難以解決。
記者：從法律角度如何看？
王秀傑：我國現行法律體系已相對完備，不應總將相關責任歸咎於“法律不健全”，這種說法並不准確。對應領域的法律框架已經建立，但法律只能對相關概念和規則作概括性規定；具體落地執行，還需行政機關出臺配套規章制度、條例或細則，明確界定某一行為是否屬於違法。
記者：界定建築物是否為違建有困難時怎麼辦？
王秀傑：此前討論違建更多聚焦建造環節。但建築建成後投入使用，所有權人或管理人仍要承擔相應法律責任與義務。無論是土建還是其他構築物，即便認定是否屬於違建存在模糊地帶，使用者不能改變建築原始規劃設計，也不能變更規劃用途，這是首要原則。車庫就是車庫，車位就是車位，不能因為是自家對應空間就隨意改造，法律對此有相應限制。其次，使用者必須保障基本安全，包括建築結構、消防、用電及他人人身安全。一旦出現安全問題，行政機關可依法作出行政處罰。物業公司作為管理者，依據物業管理條例負有安全保障義務，物業不只享有簽約收費的權利，同時必須履行這項義務。另外，其他利害關系業主即便難以直接定性為違建，只要認為該建築侵害自身合法權益，例如相鄰車位被對方搭建儲物間導致自己車輛無法停放，就可以向法院提起訴訟，要求拆除構築物、恢復原狀，保障自身正常使用權益；若造成損失，還可主張賠償。
記者：從法律和普通業主維權角度，有哪些建議？
王秀傑：違法建築很可能侵害其他業主或利害關系人合法權益。權益受損一方維權，第一步是取證，通過拍照、錄像等方式固定違法建築現存狀況，留存證據。第二步可通過物業公司向對應行政機關投訴舉報，推動公權力介入，這種方式對權益受損的群眾來說，能相對節省維權成本。第三步可通過民事訴訟主張權利：不管是侵佔車位、私改儲藏間還是其他私搭亂建，只要作為鄰居或利害關系人權益受侵害，比如被影響采光、遭受噪音滋擾等，都可以提起訴訟，要求對方承擔侵權責任。侵權責任承擔方式包括排除妨害、停止侵權、消除影響以及賠償損失，可以通過訴訟途徑依法追究對方的責任。
記者：從法律和制度層面，打通堵點還可做些什麼？
王秀傑：個人認為需從四方面推進：第一，明確執法制度依據。法律條文多為概括性規定，上級行政機關應為下級行政機關列出細化清單，明確標注哪些行為屬於違法建築、應當依法查處，為執法工作提供清晰依據。第二，加大執法力度，壓實執法機構主體責任。實際工作中，部分執法人員存在畏難情緒，導致執法效果打折扣，對明確認定的違法建築務必做到“管早管小”。物業雖不具備執法權，但根據《物業管理條例》，發現違法行為後向有關機關報告是其法定責任與義務，必須壓實，實現早發現、早制止。第三，為業主委員會、業主及利害關系人維權提供必要途徑與協助。當合法權益受侵害時，無論是行政舉報投訴、行政復議還是民事途徑主張權利，對應行政機關與司法機關都應予以重視，厘清責任、糾正亂象。（津雲新聞編輯 張雅妮）
