天津北方網訊：春暖花開，本市房地產市場也逐漸回暖。近日，天津市第三中級人民法院發布《商品房買賣合同糾紛審判白皮書》，法官以案釋法，詳解在房屋買賣合同中遇到的問題，幫助出賣人、買受人提高法律意識，推進依法交易，保障人民群眾切身利益。

業主拆院建房屬於違建

劉某從某地產公司處購買了一套一樓房屋，開發商“附贈”小院。在雙方簽訂的購房合同中，並無小院面積折算為房款內容的約定，房屋價款也未超出備案價格。地產公司對小區一樓房屋南面均建圍欄，分隔一樓各戶的使用范圍，與公共區域相對隔離，房屋南門直通小院。劉某入住後，拆掉小院圍欄，自行搭建石材圍牆並構建房屋使用。隨後，行政執法機關針對劉某自建院落、搭建房屋作出《責令限期拆除決定書》。劉某拒不履行，該小院裡的違建房屋被強制拆除。劉某訴至法院，要求地產公司賠償損失及利息。

本案中，爭議院落在商品房買賣合同中並無書面約定，但在合同附件中載有“……買受人所購商品房及附屬院落……”，由此判斷購買房屋時確實存在地產公司贈送院落的事實，而實際上小院已隨房屋一並交付劉某使用。但值得注意的是，院落或小院，是指房屋前後用牆或柵欄圍起來的空地、能夠獨立使用的露天區域，而不能蓋成房屋。劉某拆掉原有圍欄，擅自構造實體房屋，違反了附屬院落定義和合同約定。此外，行政執法機關雖然對劉某的違建實施拆除，但對於該院落空間並沒有剝奪、限制其正常使用，且其他一樓業主仍在正常使用小院，因此小院依舊存在，不存在賠償基礎。最終，三中院駁回劉某的上訴請求，維持原判。

法官提醒：為了促銷和回籠資金，開發商常常將一樓贈小院、頂層贈閣樓當成賣點。但相伴而來的則是因小院是否計入房款總價、小院規劃是否合法合規、是否應予拆除、拆除范圍等問題而產生的矛盾糾紛。購房人在購買房屋時，除了常規合同，還應特別關注附贈小院、閣樓等空間的規劃屬性及權屬問題，最好與開發商在合同條款中有所約定，避免日後產生糾紛。

預購新居竟是“凶宅”

王某從趙某處購買一套房屋，總價款為43萬元。王某支付1萬元定金後發現，該房屋竟然是“凶宅”，故訴請法院要求解除合同，並要求趙某雙倍返還定金。經王某申請，法院前往案涉房屋屬地派出所進行調查，派出所出具接處警情況登記表，證實該房屋內曾有人吊死於臥室。

法院認為，根據民法典規定，當事人協商一致，可以解除合同。本案中，關於王某要求解除與趙某之間簽訂的《房屋買賣合同》，趙某無異議，法院予以照准。關於王某主張趙某雙倍返還定金2萬元，其提交了與案外人通話錄音，證明趙某故意隱瞞案涉房屋系“凶宅”的真實情況，構成違約，導致合同不能履行。法院認為，結合到派出所調查了解的事實及案涉房屋成交時間、價格等情況，可以確定趙某確實存在故意隱瞞或不告知王某“凶宅”的情況。在法院調解下，雙方達成和解，趙某同意返還王某18000餘元。

法官提醒：擇吉而居是中華文化的傳統，應當尊重。民法典第七條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第八條規定，民事主體從事民事活動，不得違反法律，不得違背公序良俗。在“凶宅”對房屋交易可能產生重大影響的前提下，出賣人應當基於誠實信用原則和公序良俗原則主動向購買人披露“凶宅”的情況。在本案中，由於出賣人並未告知購買人“凶宅”的相關事實，購買人請求解除合同的應當予以支持。（津雲新聞編輯宋雅祺）