天津北方網訊：“花200萬元購買的商品房，交房後卻發現，冰箱和洗衣機並不能像當初在樣板間看到的那樣擺放。實際測量後得知，實交房比樣板間差了近3平方米，所有的家具布置和裝修設計都要推倒重來。”遇到這樣的糟心事，羅女士非常郁悶。

　　和羅女士一樣，有很多的購房者，購買商品房時的唯一參考對象是項目沙盤和樣板間，其他情況就只能聽銷售員天花亂墜的講解。等到交房時甚至交房後很長時間，購房者纔發現實交房與樣板間大不相同，一些項目的綠化、車位、公共配套等存在著縮水、減配甚至拒不兌現的問題。還有一些購房者遇到了延期交付、爛尾的項目，孩子的上學、一家人的居住都成了難題，更要面臨還貸的壓力，生活質量因此而改變。

　　商品房的交房糾紛案例近年來呈明顯的上昇趨勢。數據顯示，2021年中國消費者協會接到的房屋與建材投訴案件33328件，同比增長7.2%；2022年，房屋及建材類投訴量達到35513件，同比又增長6.5%。在“保交樓、保民生”的當下，商品房交房糾紛多發，讓消費者對新房質量的顧慮不斷增加。因此，探索新的房屋銷售、驗房交房模式勢在必行。對開發商來說，不可濫用格式合同、霸王條款等免除自身責任，否則，透支信譽後必然被消費者拋棄，被市場淘汰。

　　樣板間“完美”，實交房“糟心”

　　購房者羅薇（化名），在本市近郊購買了一地產項目的高層住宅，花費202萬元。2021年12月，她和家人由中介人員引領，到項目售樓處看房。當時，項目裡大部分樓宇都還未建成。對項目和房屋的了解，羅女士僅限於沙盤和樣板間。

　　項目沙盤上顯示，該樓盤附近會建設一所九年一貫制學校，直線距離不超過300米，這讓羅女士非常動心。家裡的孩子在讀幼兒園，很快就到了上小學的年齡，要是趕在小學報名前拿到房本，實在是解決了人生中的一件大事。

　　樣板間布置得非常溫馨，三室的戶型，分別設置了主臥室、次臥室和兒童房（書房），正好滿足一家三口的居住需求；廚房、客廳、衛生間的設置井然有序，各項家具、家電布局合理，讓人感覺舒適自在。項目銷售人員介紹，雖然沒有陽臺，但客廳的玻璃窗足夠寬，一天能獲得至少6個小時的光照。

　　看到這樣的樣板間，羅女士動了心，在她的心目中，覺得這樣的住房就是夢想中家的模樣，幾乎是完美無缺的。在非常短的時間裡，她和家人都沒有找到項目和戶型的瑕疵，也沒有提出任何不滿意的地方。於是，她和家人爽快地簽字確認購房，並很快繳納了首付款，並順利地辦理了貸款，開始按月還貸。

　　等到2022年夏天，羅女士發現，項目銷售員承諾的九年制學校一直沒有開工。她趕緊向其他購房者打聽，最終得知，學校建設並沒有獲得相關許可，因此，她家的孩子只能考慮到更遠的小學去上學了。

　　到了2022年底，項目最終交房。羅女士在收房前並沒有做好准備，她認為實交房和樣板間差不多，已經提前看了，沒必要再看。然而，等她開始設計裝修方案，並購置家具、家電時纔發現，實交房和樣板間有多處不一樣。樣板間裡擺冰箱的位置，實交房的同樣地方，根本放不下；洗衣機也不能像樣板間裡那樣放在廚房的角落裡；客廳裡要是放上了餐桌，那沙發就放不下了。

　　一下子遇到這麼多問題，羅女士趕緊回頭找購房合同，這纔發現合同裡寫明的實用建築面積60多平方米，而整套房屋的建築面積為98平方米，計算下來公攤面積為30%，達到了國家相關標准的最上限。也就是說，開發商在標准的范圍內最大限度地“侵佔”了購房者的利益。

　　此外，羅女士在和裝修公司人士溝通後發現，房屋內還存在著地面不平整、線路裸露等相關問題十多處。她聯系開發商，開發商卻把責任推到建築商和工程隊的身上，還說這批人已完工放假，無法找到具體責任人。羅女士詢問項目配套的學校問題，開發商又稱當初承諾建學校的那一批銷售員已經全部辭職，因此，無法確認有關學校的承諾是否是銷售員的個人行為。

　　更讓羅女士和其他購房者糟心的是，雖然項目已交房，但小區內的綠化面積嚴重不足，健身器材也沒有配置，當初在沙盤上看到的樹木，一棵也沒有栽上。整個小區裡看著光禿禿的，一刮風就會出現揚塵，讓人覺得毫無生活氣息。

　　羅女士想到了找開發商維權，但她在合同上看到開發商已提前設置了“圈套”。在一些具體條款中稱樣板間僅供參考，戶型圖不具有法律意義，具體交付以實際情況為准。而且，開發商為了減免自身的責任，約定延期交房，90天內不予賠付購房者。但是購房者不在規定時間內交夠首付、辦下貸款，卻要給開發商賠款。還有，開發商私自列出條款，要購房者委托開發商“拆除”一些室內設施，目的是減少配置、降低成本，而後果卻由購房者自己承擔。如此種種不平等的格式條款和霸王條款，讓羅女士感到非常氣憤。

　　一切問題，開發商都歸結於“不可抗力”？

　　本市居民馬祥（化名），於2021年7月購買了津南區的一處住宅，合同約定2022年12月30日交房。然而就在約定交房日的當天，他收到了開發商延期交付通知書，開發商把延期責任推到“不可抗力”，因此也不給購房者以任何補償。

　　據馬先生了解，該項目在2021年10月至2022年5月期間由於開發商和承建方存在經濟糾紛導致項目延期，根本不是延期通知書上所說的新冠疫情防控、環保等不可抗力等因素。最近，馬先生和其他購房者到項目地點查看時發現，一直沒有復工的跡象，只有寥寥幾位工人在看守場地。

　　購房者鄭某購買了西青區某項目的住宅，去年10月交房。當時室內為毛坯狀態，已預鋪地暖設備。去年11月初本市開始供熱，他和其他一些業主卻發現有地暖漏水的情況。他們和開發商、物業多次溝通，開發商稱，去年3月曾經打壓試水，管道裡有存水，而3月中下旬天津突然出現冷凍天氣，由於天氣的不可抗力因素導致部分管道凍壞，因為無法預知此因素，也不能給購房者相關的賠償。如此說法，令購房者非常不滿。“總不能一切問題都是不可抗力吧。要是這樣的話，你們開發商就不承擔任何責任了。”鄭某表示他的憤憤不平。

　　近日，中國消費者協會發布《2022年全國消協組織受理投訴情況分析》，其中顯示房地產消費領域六大問題突出。房屋質量問題較多，其中不僅涉及牆面開裂、地面空鼓等容易看見的質量問題，也有衛生間滲漏、地暖破裂等後繼使用後暴露發現的問題；開發商強制捆綁銷售地下倉儲或車位；精裝修房配套家電產品交房時已過或快過“三包”期，開發商拒絕承擔“三包”責任；部分開發商在合同約定交房日到來時，樓盤尚未全部完工且不具備交付條件情況下，為逃避違約責任強行交房；交房時實測房屋面積大於合同約定面積，開發商要求消費者補差價引起糾紛；部分開發商挪用資金導致樓盤後續爛尾，消費者花費大量積蓄卻未能如期入住，還面臨還貸壓力。

　　相關專業人士表示，在商品房消費領域，投訴與質量問題等等糾紛並不少見，每年都會發生大量案件。然而，很多購房者在收房時完全是被動的，發現質量問題維權時無能為力，相反，開發商卻處於絕對強勢地位。一個根本的原因是，開發商和購房者簽訂的合同多是格式合同，裡面有各種免除自身責任、加重購房者負擔的不公平條款。對於這些霸王條款，購房者無法提前規避，更不能和開發商協商刪除。

　　“一些樓盤在銷售時過度宣傳和美化，令購房者產生了與實際不符的美好預期。這是後期產生心理落差和糾紛的一個重要因素。”一位從業人員這樣感慨。

　　職業驗房師大有可為

　　2022年10月27日，人力資源和社會保障部向社會公示新修訂的《中華人民共和國職業分類大典（2022年版）》，其中，驗房師作為新職業之一被正式納入其中。

　　在津南區一家裝修公司從事驗房業務的程勇介紹，普通的購房者缺乏專業知識，在收房時通常只能挑出一些表面問題；而驗房師能按照國家標准對房屋進行查驗，開具相應的驗房報告，把問題對接給開發商，以充分保障購房者的權益。

　　程勇介紹，他曾多次和購房者一起去收房，在交付的新房中找到數以百計的問題，幫業主排除新居隱患。然而，他們的驗房業務對開發商而言並不友好，很多驗房師曾經遭遇過開發商的言語威脅和暴力侵害，不少驗房師無奈放棄了相關業務。

　　當前，購房者可以在一些網絡平臺約請到職業驗房師，一起去驗收房屋，平均付費在200元至500元不等。驗房師大多是裝修行業的設計師、監理等從業人員兼任，很多並未獲得職業資格證書。3月15日，“誠信交樓 驗房中國”——保交樓交好樓發布會暨全國驗房大行動啟動儀式在北京舉行，多位專家表示，隨著房地產行業進入高質量發展轉型周期，未來的樓市毫無疑問拼的是交付力，驗房師將成為交付環節的重要力量。驗房需求的增加也催生專業化、職業化的驗房市場，未來，將出現全國性的驗房平臺，推動驗房市場走向規模化和品牌化。

　　當前，房地產市場的一個重大變化是進入了買方市場，去年以來，大量的項目滯銷，開發商的單方面強勢地位正在動搖和改變。因此，濫用格式合同和霸王條款、出現質量問題後一味推卸責任，最終會透支開發商的信譽，讓此後的經營更加困難。從這個角度看，開發商應及時呼應購房者的訴求，出現質量糾紛後積極應對，這樣纔能在激烈的市場競爭中立足，不至於淪落到被消費者拋棄的地步。（津雲新聞編輯宋雅祺）