主持人：有這樣一個事，已經租用了十幾、二十幾年的車位，突然有一天，業主接到通知，車位“由租改售”，需要支付一大筆費用，纔能繼續使用。不管是誰，聽到這樣的事，恐怕一時之間都難以接受。但實際上，這樣的事，在最近幾年屢見不鮮。下面短片裡的這些業主就親身經歷了。

傅女士：那天他把我們的車堆到一起，是我們車庫分兩半，這邊有一半，那邊有一半，他把那邊所有的車都擠在這兩個通道上，拿大鐵鏈子全都拴上了。這是當時（視頻）你看它一輛一輛，拿大鐵鏈子強行把我們的車都拴在裡面了。您看看這是當時我們受損車輛被剮蹭的，你看這個，整個這一輛車的輪轂全都磨了，因為當時他不知道他是用什麼方法強行的挪到我們的車。

回想起一年多前的這場糾紛，家住和平區長壽公寓的多名業主，依然感到很氣憤。而矛盾爆發的焦點，便是和眼前這片地下停車位有關。

傅女士：從2020年的有一天晚上10點左右，我收到了一條短信，就直接寫 您所在的長壽公寓地下車位，現在要以18.8萬元的價格出售。他說他叫中創公司。我們延續了20多年的這種租賃方式，為什麼你一個根本我們都不知道是誰的公司，說來賣我們車位就來賣我們車位。

據了解，長壽公寓自1999年陸續建成使用。配套地下車位共有61個。最早入住的一批居民表示，此前20年時間裡，一直是以“年租賃”的方式租用地下車位。租金從最初的每月幾十元，逐漸上漲到每月300元。而突然出現的中創公司單方面宣布，需要一次性付清20萬元左右，纔能繼續使用，這讓業主們感到難以接受。幾輪溝通未果，雙方僵持不下，不少業主拒絕騰出車位，而中創公司試圖清場，這纔有了開頭的那場紛爭。

王先生：我這車位已經使用了20年了，現在我出去我就進不來。所以這車沒辦法，兩年了也沒解決，到現在我的車根本就打不著（火）。

張先生：原來我們打搬來，（車）一直在這隔著，一直租20年。

記者：那您車現在停哪？

張先生：擱外邊了，沒地兒擱。

時至今日，雙方的矛盾依然沒有得到解決。一些業主們擔心，20餘萬元花出去，這車位的使用期限能有保障嗎？

傅女士：這個是當時我們找過信訪，然後信訪給我們回復的意見處理書。這上面明確寫了，“按照現行法律最高轉讓是20年”，現在他的所謂的協議上可以告訴我們（可以使用）和長壽公寓的房子一個時間，這種協議有沒有法律保障呢？

王先生：你是讓我們買20年的租賃費，我們心裡不踏實。而且它不是國家正式的發票，你看它這個 就是個收據。你這個野蠻公司，我們大伙不信任你。

盡管中創公司作為“轉讓方”聲稱，轉讓期限與土地使用權期限一致，但業主們仍舊心存疑慮，畢竟，和平區南市街道辦事處的“處理意見書”中寫明，“最高轉讓20年”。此外，根據中創公司提供的一份“授權委托書”來看，其受委托期限截至2024年9月1日，而業主們認為，將涉及到此後20年 甚至超過20年使用期限的 20餘萬元錢款，交付給委托期限只有三年的第三方公司，其可靠性令人存疑。

張先生：肯定不放心,他要租一年，或者租兩年、三年也可以,對不對，他一租他20年以後，他沒有保障啊！

王先生：冒出來這麼一公司，今天是中創，明天是中什麼的是吧？你兩年以後卷包走了，我們心裡不踏實。

這樣的擔心也不無道理，實際上，三年代理期未滿，業主們就已經發現，中創公司的經營狀況似乎存在問題。不僅張貼公示的電話號碼撥打不通（同期：您好，您撥打的號碼不存在。）而且，在企業信用信息系統中查詢顯示，該公司被列為“失信被執行人”。隨後，記者按照網上查到的定位，來到該公司注冊登記地點。

安保人員：美商尚赫這裡是（這裡頭有中創房地產經紀公司嗎）沒有，這美商尚赫，裡面就這一棟樓。門口就在這裡了。

地址不對，找不到這家公司，隨後記者又撥打了注冊登記的電話。

電話錄音 天津中創房地產經紀有限公司 前工作人員：物華道那個是一個登記地址，那沒有人。

記者：那公司在哪，您能告訴我嗎，我能去那找嗎？

前工作人員：沒有具體的地址。找我沒有用，我現在都已經離職了。您要是找他們，您就得通過現場的人員找直接的負責人，找不著也得找。

記者只得又回到長壽公寓地下車庫，繼續尋找這家中創公司。

記者：您是中創的職工嗎？

地庫保安：不是。

記者：那您是哪個公司。

地庫保安：我是保安公司。

記者：那您知道中創的人怎麼聯系嗎？有聯系方式嗎？

地庫保安：有，這個電話可能是。

最後，通過地庫保安提供的線索，記者纔聯系上了一位自稱是中創公司銷售經理的工作人員。

電話錄音 天津中創房地產經紀有限公司 銷售經理：您要這麼說，這我真沒法給您預見20年之後的情況。目前不提供別的方式，不提供短租。就是使用權對外轉讓。

主持人：沒有其他方案，要想繼續使用車位，就只能接受“使用權轉讓”這一個選項。而即便是付了錢，在此後漫長的20年甚至更久的時間裡，第三方公司萬一倒閉了，這些車位會不會又產生新的糾紛？這更是很多業主所擔心的。所以我們想請教一下律師，這位是胡仁傑律師，想請問您“車位的使用權轉讓”是什麼意思？為什麼會產生關於“轉讓期限”的爭議呢？業主們的擔心有必要嗎？

律師點評：在實踐中有一類“人防車位”，是人防工程改造的車位，平時開發商享有其使用權，可將使用權轉讓給業主，戰爭時國家可以征用，開發商或是業主沒有該車位的所有權。所有對於將車位交給業主去使用直通通過使用權的轉讓來解決。回到該案例中，中創公司陳述，要想使用該車位，只能接受“使用權轉讓”這個選項，則說明該車位應屬於地下的人防車位，實質上開發商是通過出租的方式向業主轉讓其使用權，根據當時施行的《合同法》以及現行的《民法典》的規定，租賃期限最長不超過20年，否則超過部分無效。對租賃期限屆滿的，開發商與業主可以另行簽署車位租賃協議，就租金標准和給付方式進行協商。另外，就中創公司的身份，其系開發商的代理人，其代理行為的權利義務均歸於開發商，所以如果其代理人的身份及期間沒有問題的話其對外簽署的租賃協議對開放商是生效的。

主持人：據我們了解，有類似的問題的小區還不少，例如業主交付十幾萬的車位租賃費用之外，每個月還要支付幾百塊錢的管理費，而且租賃費和管理費分別付給兩家公司，這個合理嗎合法嗎？

律師點評：關於車位租賃費，該車位屬於人防車位，人防車位的車位租賃費由開發商收取，也歸開放商所有。針對與車位相關的管理費，是業主大會選定的物業公司因提供管理車位服務而向業主收取的車位管理費，業主大會與物業公司簽訂的《物業服務合同》中有該服務費用的約定，業主應當按照約定進行繳納。但是對於人防車位一次性租賃的時間還沒有特殊性的規定來規制，所以對部分地區專門制定了關於人防車位的具體使用細則我覺得是值得提倡的，希望能夠逐步對案例中的情況進行明確性規定，以讓消費者在此類交易中感受更多的公平。