天津北方網訊：對於普通百姓來說，買房是一件大事，投入的是所有積蓄；買房又是一件喜事，生活環境有了新的提昇，但有些時候，買房過程並非一帆風順，買方與賣方之間，可能出現各種摩擦，讓喜事成為鬧心的事。近日，市二中院召開新聞發布會，通報該院近三年來『二手房』房屋買賣合同糾紛案件審理情況，在受理的案件中，賣方違約情形居多，佔到了近八成，究竟是什麼原因讓買賣雙方走上了維權之路？違約都集中在哪些方面？買房、賣房時都需要注意哪些事項？通過一個個案例記者進行了深入采訪，希望能給那些正在為了房子打官司的人提供一些參考，也給那些正在准備買房賣房的人提個醒。

　　2015年　43件

　　2016年　92件

　　2017上半年　232件

　　房價上漲爭議增多

　　2015年市二中院房屋買賣合同糾紛案件收案共43件，2016年收案為92件，2017年上半年收案驟昇為232件。這些案件均是城鎮區域內國有土地上的『二手房』買賣，不包括公產房、企業產房屋和其他的商品房買賣。市二中院民四庭副庭長李靜說，『二手房』交易過程漫長、手續繁瑣，稍不留意就會陷入糾紛，再加上合同細則不夠明確，更容易使雙方當事人采取『對簿公堂』的方式解決問題。

　　從去年年初開始，本市房屋交易市場火爆，居民購房意願強烈，『二手房』市場交易頻次增加，房屋價格也隨之上漲。從市二中院受理房屋買賣合同糾紛案件的數量以及所佔比例上來看，也均從去年下半年開始陡增。房屋交易頻次增加、房屋價格上漲之後，爭議也不斷增多。

　　賣家違約居多

　　受理案件中，大多為買方發起訴訟，賣方違約情形居多。經對相關案件進行統計、分析，2016年至2017年上半年，市二中院受理的此類案件中80%為買方起訴，主張繼續履行合同或主張賣方違約，要求賠償違約損失。僅20%為賣方起訴，主張買方違約，要求解除合同及賠償。而從判決認定的違約方來看，認定賣方存在違約情形的達76.30%；認定買方存在違約情形的僅為10.37%；其餘案件未判定違約責任。據李靜分析，賣方違約不乏因房價上漲過快，覺得前期價賣低了，後悔了，不積極履行合同，導致買家起訴，或是自己主動找個理由想解除合約。

　　五種違約情形

　　完整的房屋買賣交易過程中幾個重要的環節不可或缺：居間合同的簽訂、定金及首付款的交付、備案合同的簽訂、房屋貸款的申請及批准、房屋過戶登記手續。買賣雙方在居間合同簽訂之後至過戶登記辦理完畢之前，均存在違約的可能。

　　據有關法官分析，違約情形主要有以下幾類：簽訂居間合同後，一方明確表示不繼續履行合同或者不配合簽訂備案合同；買方在合同約定的時間內未交付首付款或者延遲交付；備案合同簽訂後，賣方不配合買方辦理房屋貸款；買方申請房屋貸款未獲審批，導致違約；買方房屋貸款審批完畢或者現金支付購房款後，賣方不配合辦理房屋過戶登記手續。

　　在訴訟時，原告方請求繼續履行的佔38.51%，請求解除合同並雙倍返還定金或支付違約金的佔29.63%，請求賠償房屋差價損失的佔17.03%。

　　房屋買賣合同糾紛案件

　　案例1

　　備案合同違約責任不明確

　　居間合同同樣具有法律效率

　　李某某與董某某房屋買賣合同糾紛一案中，賣方以買方未按照合同約定的時間向其支付購房款項為由，起訴要求買方協助其辦理《天津市房產買賣協議》的注銷備案手續，並支付違約金。針對違約金數目，由於《天津市房產買賣協議》沒有明確說明，遂雙方請求法院判決。

　　經審查，法院認定買方存在違約行為，但雙方未在備案合同中對違約金數額進行約定，只在《居間合同》中明確約定。因此，法院根據雙方簽訂的《居間合同》中對此違約責任明確約定為『支付房屋成交價10%作為違約金』，據此確定買方違約並支付相應違約金。

　　李靜說，很多買賣雙方，到房管局簽訂了備案合同，就認為之前雙方簽訂的居間合同不具有法律效率，其實不然，《天津市房產買賣協議》內容較大程度上承繼了雙方之前簽訂的《房屋買賣居間合同》或《房屋買賣合同》的內容，對於《天津市房產買賣協議》中未約定，在《居間合同》或《房屋買賣合同》中約定的內容，雙方仍應遵守。如果說《居間合同》或《房屋買賣合同》與《天津市房產買賣協議》在違約責任上不一致，以最後簽訂的合同為最終考量標准，因此說，買賣雙方若是對最初簽訂的居間合同約定內容有改變,可以在備案合同中進行變更。

　　案例2

　　買家想買賣家不配合

　　完成付款義務合同應繼續履行

　　張某、甘某某與陳某某房屋買賣合同糾紛一案中，買賣雙方簽訂《天津市房產買賣協議》之後，共同到銀行申請辦理貸款，該筆貸款已經銀行審批同意貸款，但隨後因賣家不配合，買家辦理不了房屋產權轉移手續及房屋抵押手續，貸款未能發放。買家訴訟要求賣家繼續履行《天津市房產買賣協議》。

　　法院經審查認為買賣雙方簽訂了《居間合同》和《天津市房產買賣協議》後，買方已經依約完成了給付定金、繳納首付款、申請銀行貸款的義務，已經履行了合同的主要義務，銀行貸款的發放需要買賣雙方前往房屋主管部門辦理房屋過戶及抵押手續，賣方應予配合，故支持原告訴訟請求。

　　李靜說，買賣雙方已經簽訂《天津市房產買賣協議》，且基本完成付款義務的，這裡所指的基本完成付款義務是指已支付全部房款，或支付首付款後，購房貸款已經審批完成，買方可以要求賣方配合辦理房屋過戶登記，這是賣方應履行的義務。

　　案例3

　　賣家起訴買家銀行貸款未獲審批

　　合同標注一次性補足現金房子也能買成

　　張某與孟某某房屋買賣合同糾紛一案中，賣家以買家貸款未獲審批為由，訴訟請求解除合同。審理時，買家表示在辦理完按揭部分貸款後，因賣方不予配合，公積金貸款未完成審批，根據雙方簽訂的《天津市房產買賣協議》，上面明確標准了，當銀行貸款未被審批時，買受人可以一次性補足全部房屋價款，房價的總額不變，買家也確實將剩餘房款一次性支付至監管賬戶。

　　法院經審理後認為，雖買方貸款未獲審批，但雙方合同約定可以改為一次性付款，且買方已完成房款支付義務，對於賣方提起的解除合同的訴請不予支持。

　　李靜說，在買賣合同上，一定要對銀行貸款若是未獲審批作出明確說明，因為貸款能否審批下來有很多不確定的因素，對於買房者來說，若是買房意願強烈，在自己能夠承受的范圍內，可以約定貸款未獲審批，願意一次性現金支付剩餘房款，當然對於給付時間也一定要留出充足時間。相反，如果賣方急於賣房獲得現金,也一定要在合同中約定，如貸款未獲審批，有權解除合同。

　　案例4

　　房價漲了賣家後悔不賣了

　　根據房屋漲幅差價可以索要經濟賠償

　　馮某某與張某某房屋買賣合同糾紛一案中，賣方與買房簽訂合同，隨後房價上漲，賣家想毀約，買家遂訴訟請求賣家賠付一定的經濟損失。在庭審過程中，雙方確認了違約時間點以及違約時房屋的價格，法院以此確定了房屋的漲幅差價，並以差價的70%作為買方的損失予以支持。

　　李靜說，因一方不履行合同或履行合同不符合約定給對方造成損失的，另一方可主張賠償損失。這裡所說的『造成損失』主要是指房屋價格的漲跌差價，可以通過當事人協商確定、比照相類似房屋成交價或專業機構評估確定。法院結合房屋價格漲跌差價、房屋所處區域情況、合同的履行情況、違約方對於房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度的來綜合確定。

　　案例5

　　首付漲了買家訴訟解除合同

　　受政策影響房子買不成賣家應退還定金

　　李某與張某某房屋買賣合同糾紛一案中，買方與賣方簽訂有《房屋買賣合同》，在合同簽訂的當日，買方給付賣方定金20000元，後因天津出臺新的購房調控政策，導致買方的首付款數額由300000元提昇至552000元，買方以無力繼續履行合同且該原因不能歸責於買方為由要求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》，並由賣方向其退還合同定金20000元。

　　法院經審查認為，按照天津新的二套房信貸政策，買方應當支付的首付款比例將不低於總房款的60%，首付款支付比例和支付數額都發生了較大幅度的提高；且考慮買方的實際家庭生活情況，支付552000元首付款確實超出了其實際支付能力。經綜合考慮認定此情形屬於因受房地產調控政策的影響導致買方不能繼續履行合同的情形，非歸責於買方，故對其請求解除合同並返還定金的主張依法予以支持。

　　李靜說，因受限貸、限購、禁購等房地產調控政策的影響，合同確實無法繼續履行的，屬於因不可歸責於雙方當事人的情形導致的合同不能履行，當事人請求法院變更或者解除合同的，法院可結合案件的實際情況予以變更或解除。當事人解除合同以後，賣方應當將已經收到的購房款或定金返還，買方應將接收的房屋返還。

　　記者手記

　　誰都想賣高價房，誰都想買低價房，站位不同，難免會產生『房子賣低了』『房子買高了』不平衡心態，既然當初簽訂了買賣合同，雙方就應信守契約，誠信對待。對於中介機構，也應誠信服務，多為買賣雙方著想，用誠心為買賣雙方之間架起牢靠的橋梁，這樣賺得的傭金，拿到手裡，心裡也踏實。房子是一家人的歸宿,更是一個家庭傾注了一代甚至兩代人的心血購買的，在買賣的過程中，無論是買家、賣家還是中介機構的服務人員，當我們誠信相待，多一分理解，就會少一些摩擦。

　　法官解答爭議問題

　　在『二手房』買賣糾紛中，如何界定合同繼續履行的條件、房屋差價損失能否得到支持、房地產調控政策能否作為解除合同的理由等問題一直備受爭議，在審理此類案件時，法院遵循什麼原則進行審理？李靜一一作出了解讀。

　　問題一：判決繼續履行合同的標准如何界定？

　　李靜說，法院的原則是，支持守約，鼓勵誠實守信。對於當事人要求繼續履行合同的案件，已簽訂《天津市房產買賣協議》且已基本完成付款義務的，一方拒絕履行產權過戶、交接房款、交付房屋等後續合同義務，另一方主張繼續履行合同的，除符合《合同法》第110條規定情形(法律上或者事實上不能履行；債務的標的不適於強制履行或者履行費用過高；債權人在合理期限內未要求履行)以外，一般予以支持；已簽訂房產買賣協議或與房產經紀人簽訂的包含居間內容的房產買賣協議，但尚未簽訂《天津市房產買賣協議》的，一方拒絕履行合同義務，另一方主張繼續履行合同的，除符合《合同法》第110條規定情形以外，綜合房地產行政主管部門意見、合同履行進度、款項交付情況、房屋實際狀態等因素，確認是否具備繼續履行的條件。

　　問題二：房屋差價損失是否能夠得到支持？

　　李靜說，此類案件要看實際損失，綜合審查判斷。對於實際損失的確定，按照《合同法》第113條規定，損失賠償額包括合同履行後可以獲得的利益。一方違約且發生房屋價格漲跌情形的，漲跌差價屬於合同履行後可以獲得的利益或實際損失，實際金額的確定應結合所處區域實際情況、守約方的履約情況、違約方訂立合同時對房屋漲跌情形的預見能力、當事人的過錯程度等因素綜合進行判定，最低額度不應低於房屋價格漲跌差價的50%。

　　對於房屋價格漲跌差價的確定，能協商確定的，首選協商的方式處理。協商不成的處理原則為：1.原則上可比照最相類似房屋的市場成交價與買賣合同成交價之差確定房屋漲跌差價；2.無最相類似房屋比照的，可通過專業機構評估確定房屋漲跌差價。認定漲跌差價的時間點應以守約方的請求為基礎，結合合同約定的履行期限屆滿之日、違約方的違約行為確定之日、雙方是否及時采取措施防止損失擴大、涉訴房屋的具體漲跌情況等合理確定。

　　問題三：房地產調控政策能否作為解除合同的理由？

　　李靜說，政策影響，可以變更解除。隨著本市住房限購及房貸政策的不斷調整，許多原本具備購房資格的人不能繼續購房，引發『二手房』買賣合同糾紛訴訟。對於因政策導致合同確實無法繼續履行的，一般認定屬於不可歸責於當事人雙方的事由導致合同不能履行，當事人據此請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當結合案件的實際情況准予變更或解除合同。因前述原因，當事人解除合同後，出賣人應當將已經收到的購房款或定金返還給買受人，買受人應將接收的房屋返還給出賣人。因解除合同造成的損失一般情況下應按照公平原則由雙方分擔，如因一方當事人過錯導致當事人利益嚴重失衡，損失方要求加大對方承擔比例的，可酌情予以支持。

　　如何避免買賣糾紛

　　常年處理房屋買賣合同糾紛案件，李靜還梳理了一些在房屋買賣時雙方的注意事項。

　　買家

　　選擇可靠中介

　　如果選擇中介，要選擇正規的、有一定信譽度的房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的居間方，確保交錢後能順利過戶，過戶後房與款兩清。必要時可查閱中介機構應具備的『兩證』，一為工商部門頒發的營業執照，二為房屋土地管理局頒發的中介代理資質證書。

　　核實房屋信息

　　認真查看房屋產權證,看產權證上房主姓名與售房者身份證是否一致，有無其他共有人，若是多人共有，買家應當核實全部共有人的意見。還要知曉二手房是成本價房還是標准價房或者是經濟適用房，產權性質的不同牽涉到銷售過程的復雜程度，也影響後期貸款是否能順利審批。此外，了解房屋是否有出租情況,是否允許買賣，查清房子是否被法院凍結或被抵押。

　　簽訂合同多注意違約責任

　　房屋交易，雙方都要簽訂一份合同，關鍵性承諾應體現在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發生糾紛時不受法律保護。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任的承擔方式等。其中，在價款給付時間上，要給自己打出富餘量，很多案件就是因為銀行審批貸款時間超出了約定時間，導致賣家起訴違約。還有就是違約責任一定要仔細看清，對於自己不利的，要提出主張，寧可房子不買了，也別為今後埋下隱患。此外，簽訂合同一定要與房主本人，即使是夫妻一方為另一方代辦，也需要簽訂委托書。

　　定金不退訂金可退

　　買房看合同時，一定看清是交的定金還是訂金，一字之差，承載的法律意義卻大不相同。定金是在合同訂立或者履行合同之前支付的一定數額作為擔保。定金的款項是退還不了的。定金交納的數額不應超過主合同標的額度的20%，也就是說，當對方索要更多的定金時，可以直接提出異議，當場回絕。而訂金，從字面理解，『訂』的含義是訂立、預定的意思，『訂金』實際上僅具有預付款的性質，並不具有擔保性質，在合同還未得以履行的情況下，不論是給付一方當事人違約，還是接收方違約，預付款都要原數返還。

　　賣家

　　出售房子不要全權委托中介

　　賣方賣房，一定要還清房貸，在無法自己還清貸款的時候，往往就會找中介和擔保公司先墊資，但是這個時候往往會出現各種各樣的交易糾紛，尤其是全權委托中介來辦理的話，中介可以不經過賣方的同意，便可隨意處置房屋的買賣行為。

　　出售正在出租的房屋要注意

　　賣方如果想賣正在出租中的房子，一定要向租房者告知房屋出售的事宜。因為租房者有權優先購買自己所租的房子，如果房東要出售該房產就必須要和租房者商議好，租房者如不打算行使權力優先購房的話，則需要租房者出具聲明書來證明自己放棄該項權利。這樣，纔能進行房屋的出售和交易，否則如果租房者在交易過程中提出要買房的話，那麼其有權利要求賣方和買方解除合同的。

　　發現違約要及時提出異議

　　無論是對買家還是賣家，在簽訂合同後，若是發生對方未按合同約定履行，應及時提出異議，事後主張，法院不支持。市二中院審理的一起案件，買賣雙方已簽訂《天津市房產買賣協議》，且買方已繳納首付款，剩餘房款已獲得銀行貸款審批，在辦理房屋過戶手續前，賣方以買方未按照《房屋買賣居間合同》中約定的時間支付首付款為由，請求解除合同。法院最終審理認為賣方未對買方未在約定時間內給付首付款立刻提出異議，還與之辦理了貸款等後續相關事項，事後要求解除合同，依據不足，不予支持。（『津雲』—北方網編輯曲璐琳）