尊敬的劉冬網民：

　　您好，針對您提出的問題答覆如下：

　　1. 關於房屋漏雨責任主體的問題

　　《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

　　交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”

　　《天津市商品房管理條例》第13條規定：“房地產開發企業應當按照法律、法規的規定和商品房質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。

　　商品房保修期應當自房地產開發企業將商品房交付購房人之日起計算。”

　　第35條規定：“在保修期限內，商品房存在不影響安全使用的質量缺陷的，房地產開發企業應當在五日內予以勘察、維修；給購房人造成損失的，應當承擔賠償責任。賠償範圍包括因維修造成損壞的修復費用、誤工損失和其他直接經濟損失。”

　　《天津市物業管理條例》第45條規定：“在國家規定的保修期限內，物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿後，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。

　　在物業出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。

　　物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。”

　　根據前述規定，在漏雨房屋系您所購買的商品房的前提下，請您覈實漏雨房屋是否已經超出保修期。如未超出保修期應當由房地產開發企業負責對漏雨房屋進行維修，如已超出保修期，則存在以下三種情況：

　　（1）因漏雨房屋自身問題而漏雨，應當由您自行負責維修；

　　（2）因其他業主的房屋問題導致您的房屋漏雨的，應當由其他業主負責維修；

　　（3）因共用部位、共用設施設備導致房屋漏雨的，應當由物業服務企業負責維修。

　　2. 關於您如何維護自身權益的問題

　　《天津市商品房管理條例》第36條規定：“購房人和房地產開發企業因商品房發生爭議的，可以自行協商解決；協商解決不成，購房人提出要求的，由以下有關行政主管部門處理：（一）因商品房設計、質量和配套等問題發生的爭議，由建設行政主管部門負責處理......

　　房地產開發企業應當接受前款規定的行政主管部門就商品房爭議問題進行的詢問和調查，不得拒絕和阻撓。”

　　第37條規定：“因商品房質量問題或者商品房買賣合同中約定的事項，或者房地產開發企業承諾的事項，購房人與房地產開發企業發生爭議的，可以依照法律規定和商品房買賣合同的約定，直接向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。”

　　《天津市物業管理條例》第67條規定：“業主、業主大會、物業服務企業、開發建設單位之間因物業管理髮生爭議的，可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向物業管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。”

　　根據前述規定，如您與房地產開發企業或物業服務單位就房屋漏雨問題產生爭議的，您有權與房地產開發企業及物業服務單位協商解決，也可根據您與房地產開發企業或物業服務單位所簽訂合同約定的爭議解決方式申請仲裁或提起訴訟，同時您也可以向相應行政主管部門申請調解。

　　感謝您的參與！

天津觀典律師事務所

陳媚 律師

2017年5月17日