標題：中北鎮溪秀苑27戶房產問題
律師您好，我是中北鎮溪秀苑的10號樓的一個住戶。我們在2005年時買的房，當時說是抵債房沒有房產證，說是我們個人可以自行辦理。可現在房管局不給辦，開發商也不給辦，找信訪辦反應多次也是石沉大海。我想通過法律途徑解決，現在賣給我們房的李彥良我們找不到，不知道該怎麼辦。
律師您好，我是中北鎮溪秀苑的10號樓的一個住戶。我們在2005年時買的房，當時說是抵債房沒有房產證，說是我們個人可以自行辦理。可現在房管局不給辦，開發商也不給辦，找信訪辦反應多次也是石沉大海。我想通過法律途徑解決，現在賣給我們房的李彥良我們找不到，不知道該怎麼辦。
尊敬的崔治巍網民：
您好，針對您提出的問題答覆如下：
根據您的陳述，您於2005年自賣方李彥良（下稱“賣方”）處購得房屋（下稱“房屋”）一套，但賣方聲稱前述房屋因系“抵債房”而無房屋所有權證書。現您擬辦理該房屋的不動產權證書，但不動產登記機關與開發商並不配合您辦理。現就您提出的問題答覆如下：
1. 關於您是否有權要求辦理房屋過戶的問題
《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”
《天津市不動產登記條例》第十六條規定：“登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構不予登記，並書面告知申請人：......(二)存在尚未解決的權屬爭議的......”
《天津市房地產登記規範》第二條規定：“......（三）存量房屋買賣的轉移登記1.因存量房屋買賣申請轉移登記的，申請人是買賣雙方當事人.......（八）以房抵債的轉移登記1.以房抵債申請轉移登記的，申請人是抵債合同中的雙方當事人......”
根據前述規定，在您所購買房屋系“抵債房”且賣方未辦理不動產轉移登記的情形下，如您要求賣方辦理房屋過戶登記，應當由賣方與以房屋向其抵債的債務人先行辦理房屋轉移登記後，方可由您與賣方共同辦理房屋轉移登記，否則不動產登記機關有權不予登記。
2. 關於您如何維權的回覆
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權爲由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。”
《中華人民共和國合同法》第一百二十八條規定：“當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議。
當事人不願和解、調解或者和解、調解不成的，可以根據仲裁協議向仲裁機構申請仲裁。涉外合同的當事人可以根據仲裁協議向中國仲裁機構或者其他仲裁機構申請仲裁。當事人沒有訂立仲裁協議或者仲裁協議無效的，可以向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書；拒不履行的，對方可以請求人民法院執行。”
《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間爲二年，法律另有規定的除外。”
第一百三十七條規定：“訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。”
《中華人民共和國民事訴訟法》第九十二條規定：“受送達人下落不明，或者用本節規定的其他方式無法送達的，公告送達。自發出公告之日起，經過六十日，即視爲送達。公告送達，應當在案卷中記明原因和經過。”
第一百四十四條規定：“被告經傳票傳喚，無正當理由拒不到庭的，或者未經法庭許可中途退庭的，可以缺席判決。”
根據前述規定，如您擬通過法律途徑解決問題的，請您覈實您與賣方之間簽訂的房屋買賣相關合同是否約定了爭議解決的方式，如有約定則按約定的方式解決，如未約定您可直接向人民法院起訴要求解除合同並由賣方賠償您的損失，同時在訴訟階段如賣方仍未參與的，人民法院有權進行公告送達並在到期後賣方仍未出庭的情形下缺席審判，但請您注意，因您系在2005年購房且購房時即知曉賣方沒有房產證的情形，賣方可能以超出訴訟時效爲由提起抗辯導致您無法實現自身的權利。
感謝您的參與！
天津觀典律師事務所 李東光律師
2017年5月9日
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